467674元平方米！绵阳南二环路地块拍出楼面新“地王”！
在“五一”小长假前夕的4月30日，位于绵阳城区南二环附近的一宗地块公开拍卖，结果让业内大吃一惊：总面积195.12亩的地块，最终拍出10.95亿元的成交总价，单价高达561.19万元/亩，楼面价达到4676.74元/平方米。
这一地块名为“五里梁12#”，拍下它的是绵阳凯越集团。近五年来，除了2017年年底恒大以楼面价4249元/平方米的高价拍下三江大桥（原一号桥）附近的红星村地块，绵阳土地市场还鲜有楼面价超过4000元一平方米的商品住宅用地。一时间，“五里梁12#”成了绵阳土地市场近年来当之无愧的新地王。
“五里梁12#”拍出的天价让绵阳业内一片震惊，事实上，在今年4月份全国各地都出现了新一轮土地热潮。在3月的楼市“小阳春”现象之后，土地市场突然又热了。
自2018年下半年楼市降温以来，绵阳房价经历了一波下行趋势，在建新房成交均价从每平方米近万元下滑至3月份的8000元左右。而在3月份，绵阳楼市成交量价齐升，新房网签量超过2200套，市场出现了“小阳春”现象。
“小阳春”来得快去得也快，到了4月份，从全国市场情况来看，有数据表明，大部分城市二手房成交量都滑落到去年末的水平，同时二手房挂牌数量同比大幅上升。
目前绵阳楼市4月份的成交数据虽然尚未公布，记者近日随机调查的结果显示，绵阳楼市无论是3月份的“小阳春”现象还是4月份的市场情况，大抵还是跟随了全国市场的变动趋势。
5月4日，“五一”假期仍坚持上班的城区一家大型连锁中介公司房产经纪人刘女士告诉记者，从她所观察了解到的市场情况看，相对于此前的3月，4月份无论是新房还是二手房交易都出现了一定程度的下滑，其中二手房市场表现尤为明显，环比下滑约有2成左右。在高新区一家房产中介公司上班的赵小军也印证了刘女士的说法。赵小军告诉记者，相比3月份，4月以来的二手房市场不尽如人意，一方面是房源在手的部分业主看到3月份市场回暖小幅提高了报价，另一方面则是持观望态度的购房者又增多了。
赵小军说，从他所在门店的情况来看，4月份二手房新增房源比3月份增加3成有余，目前最紧俏的房源仍是90－100平方米的大二室或小三室户型，这类房源一面世很快就能成交，而80平方米以下的小户型和超过120平方米的大户型则较难成交，特别是140平方米以上的超大户型“最挑买主”。
楼面价4676元/平方米的“五里梁12#”成了绵阳新地王，考虑到其所在城区南二环附近的偏远位置，这样一次土地拍卖自然让绵阳房地产界感到震惊。
2013年左右，绵阳曾经还是全国年度商品住宅土地流拍率前十大城市之一，当年的土地流拍率超过5成，挂牌拍卖的土地超过一半都未能成交。当时谁又能想象得到五六年之后，二环路周边的一宗地块会拍出一个新地王。
有业内人士判断，4676元/平方米的楼面地价，意味着这一地块开发的商品房销售价格必然高达上万元，否则开发商只能亏损。而放眼目前绵阳城区在售的楼盘，仅有跃进路口附近两处新建楼盘售价达每平方米上万元，其次便是个别的别墅楼盘。
事实上，若是放眼近期全国的土地一级市场，我们就会发现，身为三线城市的绵阳，这样的一次土地拍卖甚至连插曲都算不上。4月23日，房企巨头之一的融创中国以152亿元拍下武汉4宗地块，一度震惊业内。而在今年1－4月，融创中国以竞拍加收购，共投入690亿元拿地，位居房企第一。
事实上，当前全国土地市场正迎来新一轮热潮，开发商拿地热情高涨，由此也导致各地地王频出。据相关机构统计，截至4月23日，已有21家房企年内拿地超过百亿，排名前列的融创、万科、新城、中海、绿地和龙湖等6家房企都超过200亿元。到了4月30日，“五一”节前最后一个工作日，房企仍在全国各地竞相拍地。
● 当天，中海以33.97亿元竞得宁波海曙区一宗地块，楼面价2.08万元/平方米，溢价率29.7%。该宗土地面积7.12万平方米，经过2小时、273轮竞价才最终成交。
●同一天，中海又以2.66亿元竞得福建省晋江市一宗商住地块，溢价率为77.3%。
●同一天，富力以24.18亿元获得浙江金华婺城一宗地块，楼面价1.08万元/平方米，溢价率44.8%。该地块竞拍超过4小时，共201轮。
●同样在4月30日，南京溧水区的一宗住宅用地出让，起始总价5.8亿元，吸引了万科、佳兆业、旭辉、新城控股等多家知名房企。最终经过37轮竞价，被佳兆业旗下全资子公司以总价9.4亿元竞得，溢价率62.07%……
房地产开发周期一般为两年，若以这个时间计算，凯越集团拍下的“五里梁12#”地块，最快也得等到2021年中才可能开发上市销售，这还是排除掉其它因素的理论上的最快时间节点。
凯越集团是本地民营企业，以超过10亿的巨资拿地，自然有其对市场前景的预期与理性分析。“五里梁12#”地块竞拍结果，让业内人士普遍震惊的缘由，恐怕还在于目前绵阳房价相比于2018年上半年的波峰，仍处于波谷区间。在楼市低迷阶段高价拿地，不得不让业内刮目相看。
事实上，在“房住不炒”的大政之下，可以预见的是，无论在绵阳这样的三线城市还是全国一二线热点城市，房价很难再出现上一轮周期的短期内翻倍大涨现象。不过，房地产市场本身也与金融体系特别是银行资产密切关联，在防止金融体系出现大震荡的政策背景下，房价的政策诉求也有一个稳字，全国各地都会防止房价的大起大落。
所以，即便“五里梁12#”地块能在两年左右的时间快速开发上市，甚至能以上万元一平方米的高价成功销售，也并不代表两年之后绵阳二环路周边的房价也能普遍达到这一水平。更可能的情况是，这一地块的开发会以独特的产品定位与设计成为市场孤例。
不过，无论是凯越集团这样的本地房企，还是融创万科等全国性房产名企，今春以来他们所掀起的一波土地市场热潮，都显示房企对未来的楼市前景满怀信心。
任何有关房价大涨大跌的预期均非理性判断
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