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蕞高院：承租人以未接到拍卖通知优先购买权受侵害为由主张拍卖无效或撤销拍卖应否支持？

admin6个月前 (09-29)绵阳产业信息7

　　一般法理认为，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。

　　申诉人（利害关系人）：绵阳宏源塑胶有限公司，住所地：四川省绵阳高新区创业服务中心孵化大楼二楼229号。

　　申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司，住所地：四川省成都市高升桥东路1号。

　　被执行人：四川大发木艺包装有限责任公司，住所地：四川省绵阳高新区永兴工业园区。

　　在四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司与被执行人四川大发木艺包装有限责任公司、李孝开金融借款合同纠纷一案中，利害关系人宏源公司向该院提出书面异议称：

　　1.2015年3月1日，宏源公司与绵阳万信贸易有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将被执行人四川大发木艺包装有限责任公司名下位于绵阳市高新区××镇××路××号××工业园厂房（以下简称案涉房屋）出租给宏源公司。宏源公司按约支付租金，并对案涉房屋进行了装修，双方的租赁关系一直持续至今。宏源公司在法院查封前已租赁案涉房屋，该租赁权应受到法律保护。

　　2.宏源公司已向法院书面递交《情况说明》，表示参与竞拍行使优先购买权的意愿，但法院一直未答复。

　　综上，请求撤销（2021）川01执恢290号之二公告，依法重新拍卖。

　　成都中院查明，平安银行股份有限公司成都分行与四川大发木艺包装有限责任公司、李孝开金融借款合同纠纷一案，该院于2017年12月9日作出（2017）川01民初1835号民事判决，判令四川大发木艺包装有限责任公司向平安银行股份有限公司成都分行支付借款本金49999774.09元、利息1433856.27元以及罚息、复利，李孝开承担连带保证责任等。判决发生法律效力后，成都中院受理了平安银行股份有限公司成都分行的强制执行申请，经两次终结本次执行程序，现执行案号为（2021）川01执恢290号。执行中，该院于2021年6月23日作出（2021）川01执异1727号执行裁定，将（2021）川01执恢290号执行案件的申请执行人平安银行股份有限公司成都分行变更为中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司。2021年8月10日，该院作出（2021）川01执恢290号之一执行裁定，裁定拍卖包括案涉房屋在内的资产。该院作出的（2021）川01执恢290号之二公告载明，该院定于2021年9月12日10时起至2021年9月13日10时止在京东网司法拍卖网络平台公开拍卖被执行人财产。拍卖财产包括案涉房屋在内。在“财产现控制占有情况”一栏内载明：成都中院已于2021年4月21日前往现场张贴腾退公告，限现使用人于公告之日起15日内迁出房屋。

　　另查明：1.2013年2月5日，四川大发木艺包装有限责任公司与绵阳万信贸易有限公司签订《房屋租赁合同》，约定“绵阳万信贸易有限公司租赁四川大发木艺包装有限责任公司位于绵阳市高新区××工业园内面积为56000平方米厂房，租赁期限自2013年2月5日至2033年2月4日止”等。2.2015年3月7日，绵阳万信贸易有限公司（甲方）与宏源公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于绵阳市永兴工业园的房屋，面积2160平方米，租赁期限自2015年3月1日至甲方通知乙方终止合同止；房屋半年租金为77760元，乙方每半年缴纳后半年租金，先付款后用房，付款方式转账或现金均可，甲方凭公司收款收据向乙方收取房屋租金等。之后，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将前述租赁合同租赁区域内面积约140平方米水池一个，按每月700元的价格出租给乙方。2016年4月29日，双方签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于绵阳市永兴工业园的房屋，建筑面积5242平方米（其中库房4710平方米，宿舍532平方米，原双方签订的库房和宿舍租赁合同于2016年4月30日终止），租赁期限自2016年5月1日至甲方通知乙方终止租赁时止，甲方通知到达视为租赁到期；房屋租赁单价为每月每平方米5元，每半年租金为157260元等。2017年4月18日，双方签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于绵阳市永兴工业园大发木艺厂区内的房屋，乙方对现有实际使用房屋无异议，乙方租赁面积约2242平方米，租赁期限自2017年5月1日至甲方通知到期为准，房屋月租金为每平方米5元，年租金为134520元等。

　　审查中，宏源公司还提交多份收据，拟证实其已支付房屋租金。

　　再查明，2021年8月，绵阳万信贸易有限公司以其承租了四川大发木艺包装有限责任公司位于四川省绵阳市高新区××镇××路××号房产，该公司享有优先购买权为由，对成都中院（2021）川01执恢290号之一执行裁定也提出执行异议，请求撤回对上述房产及相关土地使用权的拍卖，暂缓执行。成都中院另案受理异议后，于2021年10月11日作出（2021）川01执异2316号执行裁定，以现有证据不足以证明绵阳万信贸易有限公司按约支付房屋租金，无证据证明《房屋租赁合同》实际履行，绵阳万信贸易有限公司主张其为上述房产的承租人无事实依据等为由，裁定驳回绵阳万信贸易有限公司的异议请求。

　　成都中院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”因此，该院拍卖被执行人四川大发木艺包装有限责任公司名下案涉房屋，符合法律规定。

　　利害关系人宏源公司以其与绵阳万信贸易有限公司签订《房屋租赁合同》，宏源公司享有承租权及案涉房屋的优先购买权为由，请求撤销拍卖公告。成都中院认为，宏源公司行使优先购买权的前提是其针对案涉房屋成立合法有效的房屋租赁法律关系。宏源公司主张其与绵阳万信贸易有限公司建立房屋租赁法律关系，但依据（2021）川01执异2316号执行裁定的认定，绵阳万信贸易有限公司并未实际履行其与四川大发木艺包装有限责任公司的房屋租赁合同，绵阳万信贸易有限公司不具备合法承租人身份。基于此，成都中院认定绵阳万信贸易有限公司无权出租案涉房屋，宏源公司与绵阳万信贸易有限公司未建立合法有效的房屋租赁法律关系，宏源公司对案涉房屋不具有优先购买权。宏源公司以该公司享有优先购买权为据请求撤销（2021）川01执恢290号之二公告，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百二十五条、《蕞高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条头部项之规定，成都中院于2021年10月26日作出（2021）川01执异2695号执行裁定，驳回宏源公司的异议请求。

　　宏源公司向四川高院申请复议，其请求事项表述为撤销成都中院（2021）川01执异2695号执行裁定和（2021）川01执恢290号之二拍卖公告，重新拍卖案涉房屋。鉴于案涉房屋的拍卖已经成交，经四川高院释明，宏源公司将其请求调整为：请求撤销网络司法拍卖，并重新拍卖。根据宏源公司提交的两份日期不同的《执行异议复议申请书》、一份《民事中止执行申请书》以及该公司在听证时发表的意见，其事实与理由可归纳如下：

　　1.四川大发木艺包装有限责任公司向绵阳万信贸易有限公司出具授权委托书，全权委托绵阳万信贸易有限公司出租案涉房屋，四川大发木艺包装有限责任公司作为委托人，直接受该租赁合同的约束。

　　2.宏源公司在法院查封前已签订租赁合同，并占有使用案涉房屋，取得案涉房屋租赁权。成都中院张贴公告时，宏源公司即向该院执行人员说明租赁关系，并提交《情况说明》表示参与竞拍行使优先购买权的意愿，但该院一直未予答复，损害其优先购买权。

　　3.根据合同相对性，四川大发木艺包装有限责任公司与绵阳万信贸易有限公司的租赁合同是否履行，与宏源公司没有关联。且四川大发木艺包装有限责任公司与绵阳万信贸易有限公司属于关联企业，存在公司法定代表人及股东交叉持股的情况，案涉租赁合同系该两公司的线.四川绵阳高新技术产业开发区人民法院已在绵阳万信贸易有限公司与绵阳科光电器有限责任公司租赁合同一案中判决双方签订的租赁合同合法有效，要求绵阳科光电器有限责任公司如约履行租赁合同，说明该租赁合同是合法有效的。

　　5.案涉房屋在2021年6月份启动拍卖时，宏源公司就已进行关注，该次拍卖流拍。但成都中院在同年9月22日启动拍卖并未联系该公司，也未告知6月份流拍后的情况。

　　宏源公司为证明其主张，向四川高院递交落款日期为2014年1月10日的《授权委托书》复印件一份，载明“委托人：四川大发木艺包装有限责任公司；受托人：万信贸易有限公司；现委托上列受托人全权代表我公司办理闲置厂房出租事宜。”

　　1.2021年4月25日，宏源公司和四川大发木艺包装有限责任公司厂房的另一承租人绵阳市鑫众模具有限公司共同向成都中院出具《情况说明》，载明“贵院于2021年4月22日贴于四川大发木艺包装有限责任公司门口的（2021）川01执恢290号公告内容知悉。现就我们的态度及情况说明如下：一、我们是四川大发木艺包装有限责任公司的房屋承租方，对于法院依法拍卖四川大发木艺包装有限责任公司资产，用于归还债务的法律行为，我们坚决支持。二、我们目前积极寻找新的生产经营场地，已同绵阳市安州区人民政府签订投资协议书。绵阳市安州区人民政府正在抓紧时间修建厂房，待厂房修好后，我们头部时间从四川大发木艺包装有限责任公司搬走。三、在我们没搬走之前，但法院已拍卖成功时，我们会本着友好、平等、和谐、互惠互利的原则，同新业主延续原有租用合同或签订新的租用合同，并按时交纳租金及其他费用。对法院的拍卖行为坚决支持。四、我们可否参与竞拍？将我们现租用的厂房买到，专用于自己企业生产经营使用。特此说明。”

　　2.2021年10月21日，成都中院作出（2021）川01执恢290号之二执行裁定，确认案涉房屋拍卖成交，并已将该裁定送达买受人绵阳新兴投资控股有限公司。

　　本案争议焦点为应否对案涉房屋撤销网络司法拍卖并重新拍卖。《蕞高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”当事人、利害关系人提出异议，请求撤销网络司法拍卖，应当符合法律规定的情形。宏源公司请求对案涉房屋撤销拍卖结果的主要理由是，该公司承租了案涉房屋且未到期，故对该房屋享有优先购买权，成都中院在拍卖时未专门通知该公司参与竞拍，损害其优先购买权。根据查明的事实，宏源公司在2021年4月25日向成都中院出具的《情况说明》中，承认该公司已知晓案涉房屋将被拍卖，且在本案听证中，该公司法定代表人陈述案涉房屋首次进行网络司法拍卖时，其已在网上进行关注，故结合成都中院在竞价程序启动前曾经在网络上发布拍卖公告的事实，应认定该公司对网络司法拍卖已经知悉。在此情况下，即使宏源公司享有案涉房屋的优先购买权，其优先购买权并不因成都中院未对该公司进行专门通知而受到损害。宏源公司以成都中院未对该公司进行专门通知为由，请求撤销拍卖,没有法律依据，四川高院不予支持。成都中院（2021）川01执异2695号执行裁定结论正确，四川高院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百二十五条、《蕞高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条头部款头部项之规定，四川高院于2021年12月28日作出（2021）川执复509号执行裁定，驳回宏源公司的复议申请，维持成都中院（2021）川01执异2695号执行裁定。宏源公司不服四川高院（2021）川执复509号执行裁定，向本院申诉，请求撤销四川高院（2021)川执复509号裁定、成都中院（2021)川执异2695号执行裁定，发回重新审查。

　　1.依照《蕞高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（2017年1月1日施行）第六条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（一）制作、发布拍卖公告；（五）通知当事人和优先购买权人。该两条职责规定是分别拟定的，四川高院却将二者混为一谈，以制作、发布拍卖公告视为申诉人知道或者应当知道为由认为拍卖程序并未损害申诉人优先购买权，从而变相否定申诉人优先购买权。拍卖公告的发布是属于对世作用，是面向全体社会、不特定大多数人的一种要约邀请，而不是依法针对当事人和优先购买权人的通知程序，四川高院的裁定明显违背了法律保护优先购买权人的立法目的。况且通知优先购买权人参与竞拍也不会损害抵押权人的利益。

　　2.依照《蕞高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。因此，申诉人认为，承租人在不动产查封前存在合法书面租赁合同并占有不动产，虽不可对抗拍卖，但可对抗交付。本案中，申诉人在案涉土地使用权查封之前已签订了书面租赁合同并合法占有使用该不动产至今，此租赁权具有对抗买受人的法律效力。

　　3.根据（2018）蕞高法执监434号裁判案例，成都中院在明知案涉土地承租人租赁在前，抵押在后，仍直接带租拍卖，属于违法操作。

　　申诉人宏源公司主张其享有承租权及案涉房屋的优先购买权，成都中院在拍卖时未专门通知其参与竞拍，要求撤销案涉拍卖重新进行拍卖。

　　《中华人民共和国民法典》第七百二十八条规定:“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或请求撤销拍卖的，亦不予支持。因此，在本案中，即使申诉人宏源公司享有案涉房屋的优先购买权,其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由,主张撤销案涉司法拍卖并重新进行拍卖。综上所述，宏源公司的申诉理由不能成立，本院不予支持。四川高院（2021）川执复509号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条（2021年修正），依照《蕞高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条规定，裁定如下：

　　驳回绵阳宏源塑胶有限公司的申诉请求。