绵阳1315亩慢城国际新区域整体策划方案(即公园用地)pdf

admin1年前 (2024-09-29)绵阳产业信息42

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

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　　2017-10-07发布于湖北

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　　中国·五里梁“慢城国际”总体策划方案 1315亩区域策划方案前言  通过一年研究，工作室认为：五里梁国际生态谷（中国科技谷）-游仙区经开区23平方公里土地的核心区范围、总体规划、用地性质、开发模式都发生了巨大变化，应该对项目的核心区进行重新认识和界定。同时，在目前大经济环境不好，市场低迷的情况下，必须解决新的核心区三大问题：一、1315亩在国际生态谷大概念下的自身定位是什么？二、1315亩核心区的开发次序和开发模式是什么？三、1315亩核心区的功能和产品体系是什么？目录：第一部分重塑核心第二部分总体定位第三部分区域构建第一部分重塑核心一、项目重新认识 1.重新审视五里梁国际生态谷 1 项目已经不具有整体开发可能由于整个五里梁国际生态谷（23 平方公里）多处地块没有纳入土地规划，进行政府收储，呈现碎片化格局，项目已经不具备整体性开发的可能。 2 项目ERBD主题定位不变虽然国际生态谷项目整体开发的可能不再，但休闲商务区ERBD的主题定位有利于凯越集团对区域内核心区产品的打造，建议不予改变。结论：五里梁国际生态谷（中国科技谷）整体开发只存在于讲故事的层面上，实质是以ERBD为旗号寻求凯越集团自己的核心地块进行局部区域开发。 2.重新审视凯越集团 1 凯越集团商业模式的转变由于土地溢价分层的政策已经不能实行，凯越集团主要的商业模式实际由地产一级半开发向房产二级开发转变。主要的利益将来至于二级产品开发。 2 凯越集团失去对住宅用地的控制项目内所有住宅用地都将通过招拍挂的形式进行出让。由于土地溢价分层政策的终结，凯越集团实际失去了对住宅用地的控制，核心控制力在工业用地。结论：随着政策的改变，凯越集团对项目土地的实际控制范围已经缩减到工业用地上。类住宅、休闲商业、办公成为二级开发的必然选择。 3.国际生态谷核心区的重新划定  由于项目只能进行局部开发，以及凯越集团土地控制范围的缩减，本项目的核心开发区理应围绕着工业用地进行重新划分：  以工业用地为核心区域划分凯越集团对土地控制范围。  以交通路网为条件，划分凯越集团土地控制范围。结论：原6600亩的核心区必须做出调整。重新划分的核心区必须是以凯越集团控制的工业用地为核心，适当向外延展。链接：项目核心区范围建议原6600亩核心区 1315亩核心区二、对核心区的思考 1.如何定义核心区（思考的切入点）定义核心区的关键是要弄清核心区与多个层面之间的关系，工作室认为主要以三个层面来看待核心区：  从五里梁生态谷整体板块来定义核心区  生态谷（ERBD ）是整个游仙经开区的主题概念，很难被市场和公众认知，核心区在此概念下仍然需要一个与ERBD不冲突的独立主题进行开发。  从主要功能的角度来定义核心区  核心区将承载居住、休闲、运动、养生、养老、商务、办公等多样化的城镇服务功能。所以，核心区应该是进行整体策划、规划的郊区小镇。  从凯越集团的利益诉求来定位核心区  凯越集团的利益诉求由土地溢价分层转变为二级产品开发，类住宅、住宅、商业公寓成为开发的主力，所以，核心区应该是以居住为主的房地产大盘。链接：具象核心区就项目开发而言，对核心区的认识：  内在产品决定了核心区的性质——房地产大盘  拥有的功能决定了核心区的外在形象——郊区小镇  所在大片区和主城区的调性共同决定了其主题——个性化主题结论：通过以上研究和判断，对于核心区的认识，初步可以概括成为一个 1315亩主题性小镇化的房地产大盘。 2.如何寻找核心区的主题（主题的思考方向）  工作室认为寻找核心区主题原则有：  核心区既然是郊区房地产大盘，就必须与主城区房地产大盘主题相区别的唯一性。  核心区既然是多功能区，主题必须能包容和串联起不同的功能定位。  核心区既然是五里梁国际生态谷的核心，必须与ERBD的主题相适应。  基于以上分析，工作室认为核心区的主题只能是一种全新的生活方式的体现。这种生活方式包罗万象，包括：居住、休闲、商务、运动、养生、养老、办公、商业、培训等等。链接：塑造生活方式中体现主题差异性  要树立独特的主题，就站在生活方式演绎的高度，塑造与主城区相差异的生活方式。  绵阳主城现状：  交通拥堵绵阳主城是快节奏、  环境杂乱低品质、繁忙工作的  生活焦虑城市生活方式  工作繁忙  品质较低结论：工作室认为，新核心区的主题——生活方式应当与主城差异化，是一种慢节奏、高品质、休闲生活的体现—— “慢城生活”。链接：慢城生活方式  当从大自然中获得的野趣和闲情逸致离我们越来越远，当过劳死、抑郁症开始笼罩职场阴魂不散。这些都不得不让我们去反思 “生命中不能承受之快” 的生活方式。约翰·列侬曾说: “当我们正在为生活疲于奔命的时候，生活已经离我们而去。”调查显示，90% 的中国大城市白领因忙碌而处于亚健康状态。对于健康，古代医学已有箴言: “阳光、空气、水和运动，这是生命和健康的源泉。”一针见血地指出:健康的核心就是亲近自然，顺应自然。慢城（SLOW City ） “慢城”是一种放慢生活节奏的城市形态，是指人口在5万以下的城镇、村庄或社区，它们反污染，反噪声，支持都市绿化，支持绿色能源，支持传统手工方法作业，没有快餐区和大型超市。从1999年起源至今，全球24个国家有了135个 “慢城”诞生。链接：慢城生活方式的包容性研究如果我们把核心区生活方式定义为慢城生活，是否与郊区小镇的功能和大区域ERBD的主题相包容呢？  慢城生活有利于演绎高品质郊区小镇。  慢城生活是保护生态环境的重要途径。  慢城生活是休闲型商务社区主要体现。  休闲中办公，商务中休闲，是 “慢”生活的典型形态之一。  “慢”，并非速度上的绝对慢，而是一种意境，一种回归自然、轻松和谐的意境。力求在细节上慢慢品味和享受，工作与生活是相辅相成的。案例：上海泰晤士小镇  泰晤士小镇引入英国泰晤士河边小镇风情和住宅特征，充分发挥松江良好的生态环境基础，打造出具有浓烈的现代化、国际性、生态型以及旅游文化气息的小镇生活。  泰晤士小镇有优美的英式建筑文化，为游客打造一个既有异域文化，又有新奇娱乐场所，进行全面规划，集人、文、景，商、住、游于一体的小镇生活旅游区。  其时尚的商业形态重新唤回人们对舒适、休闲等生活方式的向往，为中、高消费客户提供一个远离城市的喧闹，可以充分调整心情的休闲聚会场所。第二部分总体定位 1.对凯越集团而言，核心区的开发定位：  对于凯越集团而言，无论核心区对外宣传和定位如何，其开发定位只能是郊区房地产大盘。突出的是大盘的差异化主题，服务功能的多样性和居住的低密度、高品质，关键是赢得市场高性价比的预期。  开发定位高性价比郊区房地产大盘核心区开发的两大片区总体上讲按土地性质和开发分区，核心区可以分为纯住宅用地和商住混合用地的生态居住区，主打慢城生活中的居住功能和部分配套功能（生活商业）；以及工业用地的休闲商务区，主打慢城生活中的现代办公和部分休闲商务功能，实现 “一主题，两片区”，协调统一的开发格局。  核心区两大片区：生态居住区（居住用地开发区）休闲商务区（创意产业园区）链接：两大片区生休态闲居商住务区区 2. 功能定位根据开发定位，整个核心区一共有三大主要功能，包括居住功能、商务办公功能和配套服务功能： 主体功能只能是居住，主要是满足绵阳市区以及周边区县改善型居住需求和部分绵阳市区刚性居住需求（第一居所为主，而非度假、旅游性地产）。 商务办公功能包括现代办公、商务接待；配套服务功能包括运动健身、休闲商业、高端儿童培训、婚礼婚庆、生活商业、酒店餐饮、养老、养生等功能。  功能定位：居住功能商务办公配套功能结论：工作室认为，核心区从功能和产品上讲，是一个体现慢节奏的生活社区，绝对不是突出产业的园区，创意产业只能是题材和概念，本项目不具备创意产业的生存条件和空间！ 3. 形象定位（市场销售案名）  核心区的形象定位主要是面对销售市场而非政府汇报。突出的是差异化，便于市场接受区域主题，快速辨析区域产品，具象区域概况。中国·五里梁“慢城国际” 4. 主题定位  主题定位主要是在公众快速认知区域形象定位之后，塑造的区域生活氛围和情调，更加的具象区域主题和形象，突出区域优势和特点。异国风情慢城生活方式 5.风格定位  鉴于慢节奏、高品质、差异化的生活社区的主题定调。最能展示这些内涵的建筑风格是欧式小镇，既能用于生态居住、休闲运动，又能扩充为集合休闲商务、现代办公的综合社区。另外，以小镇的形式出现更能被市场所接受。欧式小镇 6. 市场定位  主体市场（70% ）：大绵阳地区改善型第一居所需求  次级市场（25% ）：绵阳市区休闲商务、现代办公需求  偶得市场（5% ）：外地驻绵阳办公商务需求 ——随着绵遂高速的通车，两个城市联系更加紧密，本项目可能有机会成为遂宁方向进入绵阳的商务南大门，吸引周边区县政府、公司设立入驻绵阳市区的办事处。第三部分区域构建一、开发原则 1.功能分区，开发统一原则  功能分区:  在1315亩的功能分区中，建议住宅用地和工业用地分区，将主要的配套功能和商务办公功能都要集中在工业用地上，既可以集聚人气，炒热区域，同时又加大了住宅用地的纯住宅产品开发面积，减少公建配套。  开发统一:  如果在开发完工业用地启动区以后，市场反映较好，建议在开始湖区打造和配套项目开建前拿下住宅用地，将住宅用地和工业用地统一开发。既可形成住宅用地产品与工业用地产品的价格比较，互为参照；又可避免其他开发商进来抢地，使凯越做熟的区域成为他人嫁衣。链接：住宅用地拿地建议  核心区的住宅用地是本区域土地价值最高，条件最好的地块。可 12 以成为凯越集团与其他公司合作开发的重要筹码。 5 11 （销售完成）  建议在启动区开始销售后，如果市场反映较好，就率先拿下住宅 4 （开发前）用地，不要等到凯越把周边景 1 观、道路、环境、功能做出来以（销售期）后再拿。拿地次序建议：在1号地开始建设时，开始整理11号地， 1号地开始销售后，视情况拍下11号地。12号地的整理时间将在5 号地销售以后，拍地时间将在4号地开发之前。链接：工业用地（创意产业园区）开发思路  工业用地即创意产业园区。对这块地的开发首先要明确凯越集团开发此地块的目的与创意产业园区建设的关系。工作室认为：  本项目创意产业园区只是概念，凯越集团是要将工业用地变成类住宅进行销售，而非真正产业园区的经营，实质是要赚快钱，一次性销售，而非花数十年的时间和经历做大区域经济，完全为政府做政绩。  核心区创意产业园区的主导产业是生活创意产业，实质是创意产业的帽子下搞类住宅、生活商业、休闲办公、艺术创意等，绝对不是真正的做高科技的创意产业聚集区，更不是搞创意商业。以绵阳现有的生产力水平和市场接受度而言，不支持以园区形式存在的创意产业聚集区！本项目的创意产业园区实际上是创意生活社区链接：一般创意产业园与本项目创意产业园的比较创意产业园具有创意产业园概念的生活社区软件总研设业部发计金等基中中融智现商生地心心业力代务活型办休娱行公闲乐业建议在政府汇报中以生活创意产业作为本项目创意产业园区的主导产业集群建议：本项目创意产业园区概念分区（政府汇报） 9 创意产业园区（生活型创意产业社区） 12 10  创意商务区： 7 8  休闲商务、现代办公（1、6号地）  创意生活区： 11 5 6  儿童培训、创意婚庆（2、3号地） 3  创意艺术区： 4  艺术创意、创智商业（4、5、7号地） 2  创意养老区： 1  高端养老、康体理疗（8、10号地）（1）本项目创意产业园的实质  从绵阳经济体量、区位条件以及凯越企业资源等因素综合考虑，本项目不具备打造真正的创意产业园的条件。因而，本项目创意产业园并不是真正意义上的创意产业园，而是一个以创意商务、创意艺术、创意生活为主题，集合现代办公、商务休闲、生活娱乐等功能的具有创意产业园概念的生活社区。（2 ）创意产业用地开发关键点  树立绵阳首屈一指的服务配套功能，快速做大区域的影响力。  从生活配套、休闲商务的角度出发，引入绵阳城区缺乏的欧式婚礼公园、高端休闲运动、民间国宾馆、创智商街、高端儿童教育培训、别墅养老等引擎项目，给绵阳市区公众一个必来的理由，吸引公众关注。  根据1 比9原则开发引擎项目，一期一个引擎，好戏连台。  核心区工业用地的配套服务功能，很多设计到商业招商和运营。对于一个新开发的区域而言，在居住人群和办公人群还没有完全聚集的情况下，建议一期一个，小体量开发，即服务功能体量不能太大，遵循引擎项目1，类住宅9的原则。引擎项目主要目的是完善区域城市功能，吸引消费客群，提升人气，是本项目的配套，千万不能当成主体产品进行开发。本区域根本不支持大体量开发集中商业、可销售办公与商业的市场条件。案例：东区音乐公园——城市创意文化社区  成都东区音乐公园位于成都市成华区二环路东二段外侧，占地380亩（一期改建218亩），在18万平方米的旧工业厂房原址改建。它是一个集合文化产业、文化消费、文化娱乐等内容的城市文化休闲区，共有7大业态：商务办公、演艺与展览、音乐培训、音乐主题零售、酒吧娱乐、设计酒店和文化餐饮。（3 ）真正意义上的创意产业园区  创意产业园区是产业集聚的载体，其核心是产业，包括文化创意产业、高科技产业、策划推广与咨询服务等高端服务业，以及从事相关文化创意产品制造的制造业。创意产业园创意产业园的商业模式  目前创意产业园区的商业模式主要有三种，分别是通过提供第三方服务（信息交流、风险投资等）盈利、通过物业租赁盈利、以及通过获得税收盈利。创意产业园盈利方式案例提供第三方服务李开复——创新工厂物业租赁上海M50艺术坊税收各地政府主导开发的创意产业园  由上述三种商业模式可知，无论是通过哪一种商业模式都不是以销售产权为目的，而是以土地养产业，超长期运营，支撑开发者收入的主要是服务费、租金、税收。绵阳既没有足够的、有实力的文化创意企业；凯越集团也缺乏运营产业的实力、渠道、经验，本案缺乏成为创意产业园的基本条件。案例：佛山创意产业园  佛山创意产业园位于佛山市季华路，2007年2月挂牌，占地面积100亩，建筑面积8万平方米。现有700余家企业入驻，形成了陶瓷研发与总部、设计（工业、广告、建筑）、软件、RFID、金融五大产业聚集，在2008年即纳税额已经超过2亿元。案例：苏州创意产业园  苏州创意产业园占地面积近40多公顷，总投资10亿元，拥有着 “国家级科技企业孵化器”、 “中国软件欧美出口工程基地”、 “国家动画产业基地”、 “国家软件产业基地”、 “中国服务外包示范基地”和 “中国留学人员创业中心”等多个名号，目前已成为江苏省乃至全国重要的软件外包和集成电路设计基地、创新型人才、研发机构和高科技企业的集聚和辐射地。 2.战略合作，共同开发原则  核心区开发体量超出凯越极限，必须寻找 “钱袋子”。  核心区工业用地和住宅用地共计1315亩，对于凯越集团而言体量过大，再加上统建房和区域土地整理的前期费用，对公司现金流将是极大的考验。在工业用地类住宅产品销售预期不明，住宅用地拍地费用可能提升的情况下，凯越集团势必需要一个战略合作伙伴，即提供现金的 “钱袋子”。  “钱袋子”必须是未涉足过房地产，拥有大量固定资产的国企或央企。  现阶段房地产市场不容乐观，绝大多数房地产企业面临资金压力，寻找房企合作可能性不大。而对于没有涉足过房地产行业的国企和央企而言，他们融资能力强，对效益要求不高，注重政绩工程，有可能与我们合作开发整个区域。寻找战略伙伴是凯越集团能否借助 “他山之石”攻克核心区开发，进一步图谋整个游仙经济开发区和绵遂高速以东土地的前提；也是保护自身利益，制定可自由进退战略的关键和保障。链接：国企央企合作设想  工业用地产品可以用作国企和央企的员工居住区和高层领导办公区。  类住宅产品的销售存在巨大的风险，在大环境不好的前提下，其销售预期不容乐观。寻找央企和国企合作可以降低产品销售风险。在销售受阻的情况下，工业用地产品可以该做企业内部员工居住区和办公区。  可以通过国企和央企获得大量的贷款，盘活整个区域的开发。  国企和央企有获得政府大量拨款和贷款的优势，与其合作将大大扩充凯越集团资金实力。  借助与国企和央企的合作机遇，做更大的题材，谋求更大区域的开发。  背靠大树好乘凉，拥有国企和央企做后盾，可以对政府讲更大的故事。将各种题材发挥到极致，主题也更加的宽广，既符合政府多种渠道快速提升区域城市化、工业化的战略，又有利于凯越集团控制区域土地。二、基地分析（一）区位关系整体项目区块与周边区、镇的关系与绵阳市位置关系项目区域概况（二）交通分析  策划区域外部主要交通：  绵遂高速——2011年12月底已通车。绵阳段在项目区北部的游仙镇、南部的松桠均开设上下高速口。  城市主干道：绵盐路——紧邻项目地块西侧，为项目区主要对外交通线路，未来交通压力大。彩虹路——地块南侧线路，联通绵盐路与绵遂高速。经一路——市政规划道路，紧邻地块东侧，是未来地块路网的骨干路线。 策划区域内部道路：  创智路  科创路  五里梁北路五里梁东二路  五里梁东路  五里梁东二路  支线  支线——建议去掉此支线，使湖与其东侧地块保持整体连片状态，更有利于片区开发。三、开发时序（实际操作）（一）地块示意 9 12 10  3-6 、1、8、10号地为工业用地。 7 8  7号地为7%工业配套住宅用地。  9号为商住混合用地。 5 11 6  11- 12号为住宅用地。 3  2号为人工湖景观绿地。 4 2 1 （一）开发分期  4期发展区  5期发展区 167亩（7、12号地） 215亩（9、10号地）  3期发展区 406 亩（4、5、11号地）  2期发展区  1期启动区 437 亩（2、3、6号地） 113亩（1号地）（二）开发次序示意图五期 2021-2022年 4 5 四期 2019-2020年三期 2015-2018年 3 2 首先启动的引擎一定是小体量或者投入少的配套服务项目。集中和大体量商业，如三江会馆、创智商街一定要等到区域 1 人气和热度旺起来以后，尤其要等到游仙区和管委会办公人 2012年 2013年-2014年群入驻以后才能开建。首期二期链接：开发地块对应关系  项目4号地块在6号地块开发并投入使用前，不 9 12 10 进行土地整理，可用作公共绿地。 7  6号地游仙区办公入驻以后可启动4号地的三江 8 会馆（民间国宾馆）。 5 11 6  在3 、5、11号地块开发并销售以后，有实质居 3 住人群入驻以后，才能启动4号地创智商街。 4  8 、9 、10号地开发一定要等到7、12号地开发 2 完成以后，最后开发。可以将医院（康体中 1 心）、创意养老会所放到8号地中，9号地改建酒店式公寓或小体量城市综合体。总体时序土地整理项目开发产品销售（或招商） 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 1号地 2 号地 3 号地 4 号地 5 号地 6号地 7号地 8 号地 9 号地拍地 10号地 11号地拍地 12号地拍地四、分期策略项目体系总揽五里梁慢城国际住宅配套办公婚庆主题公园纯住宅办公住宅其他住宅创智商街儿童主题会所生态餐厅三江会馆艺酒企业孵化中心企凯管游富人术研养店室内运动会所业越委仙乐才家创老式会总会区半公公会公公凯越红酒庄园所部办办山馆社所寓寓医院公公（一）首期启动区(2012年) 首期启动区住宅区配套区办公区孵艺化术企展家招会业览企凯管公商议中展业越委社心示会总会中中（交（心心拟易所部办一公期建中）酒心店） 1.启动区示意图一期（启动区) 主要的配套引擎功能是休闲商务和现代办公，以管委会、凯越办公、商务接待拉动区域人气。一期同时也是类住宅产品打造和销售的试验区。  首期启动区 113亩 2.启动区产品体系序号项目名称体量运作模式备注 2 单层：800- 1000m 1 招商中心 2 持有局部2F 体量：1000m 2 2 会议中心（餐饮）体量：1000m 招商、销售 2F （不含地下面积） 2 2F ，休闲商务（茶坊、棋牌、浴足、超 3 展览展示交易中心体量：1200m 招商、销售市、ATM、物业管理用房等） 4 凯越总部总量：800m2 以凯越办公定位设计 2F （1栋）先满足出租、出售、 2 管委会办公定位设计 5 管委会办公总量：1200m 3F （1栋）含150人会议室先满足出租、出售、单栋体量： 6 企业会所 2 2 出租、出售 2F （2栋） 500m /600m 7 孵化企业中心 5000m2 出租（拟建酒店）暂不启动 8 独栋别墅 280—380m2 出售 2F （5组10栋） 9 双拼别墅 180—240m2 出售 2F 启动区（凯越国际商务花园概念方案）（二）2期发展期（2013年-2014年）项目二期住宅区配套区办公区艺游术仙婚儿家区公庆童行  2期发展区社主主政（题题办 437 亩二公会公期园所中）心二期开发建议：二期主要是以婚礼花园、游仙区政府办公、儿童培训作为引擎项目，拉动区域人气。  建议：  首先，打造4号地块湖景婚礼公园，以大地花海和一座欧式教堂为构件，引爆区域。 6  其次，按凯越集团反馈信息，启动6号地块游 3 仙区政府办公，引入办公人群。  最后在3号地块中启动以音乐、外语、体操等 2 培训为主的高端儿童教育中心，配合撒野公园，打造绵阳首屈一指的儿童会所。（儿童培训中心可以别墅会所集群的形式出现。） 1.婚庆主题公园  项目概述：依托人工湖景观，借助启动区的餐饮配套，打造以婚庆为主题的公园，为大绵阳中高端人群提供婚礼举办场地、婚纱拍摄场地。  项目目的：提升区域环境、热度与商业成熟度  占地规模：人工湖所在区域  预计投资：500万元  开发建议：在公园周边可打造一两栋会所，以便婚庆公司入驻。 2.儿童主题会所（别墅形态）  项目概述：是面对绵阳中高端人群子女教育培训的一站式平台，提供少儿英语、钢琴培训、书法培训等服务，也是高端寄宿制幼儿园。  占地规模：15亩（5号地），其中儿童撒野公园5亩  预计投资：400万元  构建建议：儿童职场会所、儿童撒野乐园、儿童培训中心、会所式幼儿园。链接：儿童职场体验公园（儿童模拟城市）  儿童职场体验公园是一个仿真的和模拟现实的地方，通过参加工作，让儿童在娱乐中体验大人的生活世界，在参与中学习社会的知识。它将现实社会里各行各业的建筑按照约三分之二的比例浓缩在同一个环境里，通过合理组织和安排形成一座微缩的 “城市”。这里不仅仅拥有与成人世界一样的城市形态和景观，同时具备独立的城市系统、金融系统、安全系统、法律系统等等，是一个有着完整规则和文化的缩小版现实世界。与真实社会里原建筑装饰风格完全一致的各种行业的形象店一个个展示在我们面前，孩子们可以选择面包师、消防员、护士、警察、模特、医生、报社记者、摄影师等约60 多种职业。 3.艺术家公社(二期)  项目概述：类住宅项目（户型区域间建议200—260㎡双拼别墅）  占地规模：144亩（3号地），容积率0.7，建面约43700㎡，约180-220套  预计投资：4500万（静态建安成本1000元/㎡）  开发建议：随着启动区的形象展示与区域成熟度不断提高，消费者对本区域产品的接受程度有所提高，建议以双拼别墅为主，快速回笼资金。 4.游仙区行政办公中心  概述：游仙区 “四大班子”办公场所  开发建议： 1.根据政府要求，办公中心及其路网等基础设施开发进度要加快。 2.行政中心是整个片区的引擎项目，关系到周边区域的开发次序。建议在行政中心开发完成后，再启动4号地块（民间国宾馆）的开发。（三）3期发展期（2015年-2018年）项目三期住宅区配套区  3期发展区 5 335亩 11 富乐室半研三创内生山创江智运态 4 （会会商动餐一所馆街会厅期所） 3期开发建议：  本期是整个区域最关键的一期，体量最大，产品类别最多，涉及纯住宅、类住宅、休闲商业、酒店等产品开发。  本期的关键是4号地的开发。4号地是整个区域的商业集中区、休闲运动区，是 5 大区域的配套。 11  本期销售要注意的是，11号地建议以花 4 园洋房为主力产品，而5 号地以联排别墅为主力产品，两者产品上差异拉大，但价格上要基本持平。 1.富乐半山（一期）  项目概述：住宅用地上的纯房地产大盘，占据区域最好的资源，共享城市运动公园与创意产业园用地的环境与配套。  占地规模：225亩（11号地块），建议容积率 1.3 ，建面约127000㎡，约900—1100套  预计投资：1.5亿（静态建安成本1200元/㎡）  开发周期：3年  开发建议：在产品设计方面，应与工业用地类住宅产品有所区别，扩大产品的市场辐射范围。建议产品以花园洋房为主，而销售价格与同期工业用地类住宅产品接近。 2.研创会所（大师工作室）  项目概述：类住宅产品（180—240㎡联排别墅）  占地面积：100亩（5号地块），容积率1，建面约43000㎡  预计投资：4730万  开发建议：考虑到区域成熟度不断提高，本阶段类房产项目可以考虑以联排别墅为主。 3.三江会馆（民间国宾馆）  项目概述：着眼于高端会议与高端接待的奢华型主题酒店，游仙区政商接待平台。  占地规模：15亩（4号地），建面4500㎡  预计投资：5000万元  开发建议：由于区域地块成熟度不高，酒店存活难度大，建议在游仙区政府迁入区域之后开发，而且初期只能自持。链接：可选构建——水疗中心  项目概述：在三江会馆中可以独立构建以spa水疗、精油护理为主，包含水洗、水饮、水护等辅助功能的水疗中心。  建设面积：1500㎡  预计投资：500万元  开发建议：水疗中心作为酒店配套项目，前期不启动。后期是酒店运营情况开建。 4.创智商街  项目概述：满足区域内商务、餐饮、休闲、生活需要的综合商业区。  占地规模：20亩（4号地），容积率1.2 ，建面约10000㎡=50 个两层商铺（单位面积 200㎡）。  预计投资：2000万元  开发建议：集中商业区初期存活难，招商难，建议创智商街在周边区域开发完成以后再开动。业态以餐饮、咖啡馆、酒吧、书屋、品牌时装、化妆品专卖店为主。 5.生态餐厅（创意农业）  项目概述：以有机蔬菜基地为配套，通过生态式布景营造氛围，打造满足城市人群亲自然需求的生态餐厅。  占地规模：16亩（4号地），餐厅2000-3000平米，其余用作创意农业示范。  预计投资：1500万元  开发建议：以高端农家乐为目标打造，旨在提高区域人气与知名度。链接：生态餐厅  “生态餐厅”,又称绿色餐厅，是指一种大型温室类建筑的就餐环境。餐厅的整个建筑就是一个大型连栋温室，温室内部利用人造景观营造一个室内花园的环境，有山，有水，更多的是各式各样的植被传统的餐桌就点缀在其中，室内具有良好的光线通透性，而且能保持一年四季恒温恒湿，造就四季常青的自然生态环境，使人感觉舒适，温馨惬意，神清气爽，为人类提供一个回归自然的空间。 6.室内运动会所  项目概述：满足绵阳中高端人群运动、健身需求的室内运动会所，也是区域的运动配套。  占地规模：20亩  预计投资：1500万元  开发建议：包括健身房、恒温泳池以及羽毛球场、排球场、篮球场、兵乓球场等球类场地，根据需要，球类运动场地互相可以灵活转化。可举办社区体育运动提高区域人气。（四）4期发展区（2019年-2020年）项目四期  4期发展区 167亩 12 住宅区配套区 7 富乐凯半人越山才红（公酒二馆庄期园） 1.富乐半山（二期）  项目概述：房地产大盘二期（小高层）  占地规模：107 亩（12 号地），容积率2 ，建面约 93000㎡  预计投资：1.2亿（静态建安1300元/㎡）  开发周期：2年  开发建议：由于开发本项目区域已经较为成熟，建议产品以小高层住宅为主。 2.人才公馆  项目概述：园区职工配套住宅（高层）  占地规模：创意产业园总面积7%约60亩，容积率2.5-3  开发建议：与类住宅项目相比，拥有住宅产权的项目较容易被市场所接受。因此，要利用好人才公馆所占的7%土地，建议开发高层，拉高整个地块容积率。 3.凯越红酒庄园  项目概述：以葡萄酒文化、产品、品鉴为题材的商务休闲酒吧与娱乐场所。  占地规模：社区配套商业  预计投资：600万元  开发建议：控制在100人规模的活动场所，并非真正意义上的红酒庄园。（五）5期发展期（2021年-2022年）项目五期  5期发展区 215亩住宅区配套区酒养商店老医业式公院中公寓心寓 5期开发建议：  本期是项目的最后一期，由于开发周期长，很难有准确的预测。建议引入 9 10 养老题材，以老年公寓、休闲养老、 8 高端养老为题材，争取政府补助。实际仍然以开发房地产类住宅为主。  8 号、10号地块开发类似与1期启动区，先修建小体量的养老会所集群（5栋别墅），成为展示区。然后兴建类住宅进行销售。 1.养老公寓  项目概述：以养老为体裁的类房产项目，争取政府的优惠政策与资金支持，提高区域热度与市场认知度。  占地规模：启动区5亩，拓展区面积待定  预计投资：启动区投资800万元  开发建议：在启动区打造小体量的别墅式养老公寓，同时配备老年人体检中心与护理中心，以此为条件换取政府对养老项目的支持。拓展区名义上属于养老公寓，实际上是对外出售的类房产项目。 2.酒店式公寓  项目概述：商业产权的产权式公寓  开发建议：考虑到社区人口无法支持如此大体量的商业面积，建议把部分商业面积转为可出售的商住产品，即酒店式公寓。也可配合养老公寓与医院，打造部分以养老为体裁的酒店式公寓。开发次序体系分类用地性质产品名称占地面积（亩）预计投资备注住宅艺术家公社（一期） \ 招商中心 \ 会议中心 \ 配套首期启动孵化企业中心 \ 工业用地 113 （2012）1年展览展示中心 \ 企业会所 \ 办公凯越办公 \ 管委会办公 \ 住宅艺术家公社（二期） 144 4500万主要为双拼别墅二期开发婚庆主题公园 131 500 万配套工业用地 437 （2013-2014）2年儿童主题会所 15 400 万五里梁办公游仙区行政中心 147 不祥慢城国际住宅住宅用地富乐半山（一期） 225 1.5亿主要为花园洋房研创会所 100 4730万开发分期及预投资（不含土地成本）民间国宾馆 15 5000万三期开发 406 创意商街 20 2000万（2015-2018）4年配套工业用地水疗中心 10 500 万生态餐厅 16 1500万室内运动会所 20 1500万富乐半山2. 107 1.2亿主要为小高层四期开发住宅住宅用地人才公馆 60 167 0.97亿主要为高层（2019-2020）2年配套工业用地凯越红酒庄园 \ 600万社区配套商业住宅用地养老公寓 \ 800 万住宅五期开发商业用地酒店式公寓 \ \ 215 （2021-2022）2年工业用地医院 \ 5000万配套商业中心商业中心 \ \ 合计 1315 \ 附件：政府汇报可选构件链接：政府汇报稿可增添部件  报告中提及，但在资金压力下可灵活放弃的构件：红酒庄园、水疗中心  报告中未提及，给向政府汇报时可提出的构件:疗养中心（民间国医馆）、养生会所、老年人活动中心、奥特莱斯、商业中心、设计师广场疗养中心（民间国医馆）  项目概述：面对大绵阳地区亚健康人群与中老年人群的中医疗养中心，邀请绵阳有名的老中医驻场，在中医养生保健理论的指导下从事养生保健，健康条理，膳食管理等服务，以帮助人们缓解生活、工作压力，提高生活质量，远离亚健康。  占地规模：20亩  推广口号：生命加油站，健康维护营奥特莱斯购物广场  项目概述：奥特莱斯的体验式、一站式的商业中心，拥有数百个国际知名的品牌，将吸引成千上万的外地游客前来购物。  占地规模：50亩  项目意义：国际化的奥特莱斯商业中心将为本项目聚集大量的人气，商气，极大的拉动周边土地价值，同时提升绵阳的城市形象与人民生活幸福水准，促进绵阳城镇居民的消费。老年人活动中心  项目概述：面对老年人的活动中心，包括门球场、健身广场、棋牌室、文娱中心等。  占地规模：10亩  项目意义：通过一系列人性化服务，努力营造一个良好的 “爱老、助老、敬老”的氛围，打造全市精神文明建设的标志。设计师广场  项目概述：以创意设计为主题的广场，是园区形象与创意的展示平台。  占地规模：5亩

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