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绵阳市房地产-绵阳富乐山庄项目可行性研究报告(51)-地产可研doc

admin8个月前 (09-29)绵阳产业信息38

　　绵阳市房地产-绵阳富乐山庄项目可行性研究报告(51)-地产可研.doc

　　2020-11-11发布于湖北

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　　绵阳“富乐山庄”项目可行性研究报告目录头部部分绵阳房地产宏观市场环境绵阳宏观经济情况全市GDP快速增长产业结构不断优化物价指数小幅上涨科技城建设加快步伐 5、财政金融持续稳定 6、人口数量 7、居民收入稳步增加 8、居民消费持续增长 9、社会保障绵阳房地产宏观经济情况 2005年绵阳房地产市场总体状况房地产投资快速增长房地产供应不断增长近几年房地产交易市场走势房地产空置面积大幅度下降 2006年上半年绵阳房地产市场总体状况投放量大大减少房价较大幅度上升销售呈现火爆局面宏观调控以及城市规划宏观调控：城市规划四、市场成熟度无序竞争现象依然存在成本上升，造成房价上涨第二部分针对性市场研究一、区域宏观环境 1、2006年上半年游仙区国民经济和社会发展统计 2、游仙区“十一五”规划中的商贸、休闲旅游业市政配套设施二、“房产研究区域”范围鉴定调查范围示意图鉴定范围描述住宅研究对象界定针对性供应市场分析研究板块示意图房地产供应现状针对性供应小结五、针对性市场需求研究绵阳消费客群的分类绵阳消费客群的家庭特征绵阳中高收入客户群的数量预测综合加权预测 5、绵阳中高收入客户群的特征 6、绵阳中高收入客户群的细分 7、房屋需求情况小结第三部分市场竞争分析竞争环境分析竞争环境鉴定竟争环境评价 3、竞争及参考楼盘调查第四部分项目成本核算及收益分析（略）附件：土地拍卖资料05年12月-06年06月绵阳“富乐山庄”项目可行性研究报告头部部分绵阳市房地产宏观市场环境绵阳宏观经济情况 2005年绵阳市国民经济和社会发展统计 1、全市GDP快速增长经济提速升位。全市经济走出了低位徘徊的局面，呈现出持续快速发展的良好态势。全市实现GDP482.53亿元，同比增长13%，比上年提高1.8个百分点，高出“十五”平均增速3.1个百分点。GDP总量居全省第二位，增长速度在全省排第11位，比上年上升了10位。 2、产业结构不断优化头部产业实现增加值110.44亿元，增长6.6%；第二产业实现增加值196.97亿元，增长19.8%；第三产业实现增加值175.12亿元，增长9.5%。 3、物价指数小幅上涨居民消费价格总指数比上年上涨0.9%，比上年回落3.7个百分点；房地产价格指数比去年上涨3.0%，全年企业家信心指数和综合生产经营状况景气指数分别达到117.71和120.09，分别比上年上升3.6点和持平。 4、科技城建设加快步伐科技城全年实现国内生产总值300亿元，增长15.5%；完成工业增加值105.93亿元，增长24.2%；完成固定资产投资113.46亿元，增长21.2%；实现社会消费品零售总额75.93亿元，增长13.1%。 5、财政金融持续稳定全市实现财政总收入40.1亿元，比上年增长16.7%；财政支出55.7亿元。年末全社会金融机构各项存款余额544.62亿元，比年初增长49.5亿元，其中城乡居民储蓄存款余额345.13亿元，比年初增长41.5亿元。 6、人口数量据公安部门统计，2004年，全市总人口为530.71万人，比上年增长0.3%。 7、居民收入稳步增加城乡居民收入增加。全年城镇居民人均可支配收入达到8201元，比上年增加493元，增长6.4%；城镇居民人均消费支出6422元，增长6.2%。全市农民人均纯收入3179元，比上年增加277元，增长9.6%；农民人均生活性消费支出2456元，增长14.7%。在岗职工收入增加。全市有在岗职工30.62万人，比上年增长2.8%。在岗职工工资总额为43.55亿元，增长12%，在岗职工平均工资14416元，增长11%。 8、居民消费持续增长消费品市场繁荣活跃。各级党委、政府积极采取措施，搞活商贸流通，繁荣城市经济。通过举办第十七届中国西部商品交易会、第十三届世界拳击锦标赛会等一系列大型活动，激活了消费品市场。全市实现社会消费品零售总额180.7亿元，增长14%。其中：批零贸易业139.46亿元，占社会消费品零售额总额的77.2%，增长11.5%；餐饮业38.02亿元，增长26.5%。 9、社会保障全市蕞低生活保障标准为160元/月，下岗职工基本生活费标准为232.5元/月（市级），失业保险金标准为280元/月。项目组认为：绵阳市经济稳步发展，产业结构不断优化，居民收入消费持续增长，这些有利条件，为绵阳房地产市场发展，提供了良好的条件，也为我项目开发打下了良好的基础。绵阳房地产宏观经济情况 2005年绵阳房地产市场总体状况 1、房地产投资快速增长 2005年，绵阳市房地产开发完成投资额17.8854亿元，同比上年减少了50268万元。负增长率近22%。受国家宏观调控继续紧缩房地产信贷政策的影响，2005年房产投资资金呈开发商自筹资金继续扩大，而银行贷款紧缩的态势。由于2003年、2004年，绵阳房地产投资幅度增长较大，提前消化了一部分市场能量，加之受宏观调控的影响，2005年，绵阳房地产市场投资额减少，总投资额为178854万元，同比上年减少了50268万元。负增长率近22%。融资渠道的单一化使房地产开发企业，尤其中小型地产企业面临的蕞为显著和紧迫的问题就是如何筹措到资金，解决或缓解自身遇到的资金压力。 2、房地产供应不断增长 2005年商品房施工面积2582435平方米（其中：本年度开工面积1265092平方米，9407套）。施工面积比上年增长了555691平方米，增长率为27%。从施工面积来看，其中住宅仍然是主流，为2141457平方米，17438套，比上年增长454497平方米，5168套，但所占比重与上年持比，仍为83%。 2005年普通商品房施工面积为1432119平方米，11694套，占住宅施工面积总量的67%。同去上年增加了342425平方米，3261套。电梯住宅施工面积643748平方米，5338套，同比上年增长了182948平方米，2447套。经济适用房施工面积17954平方米，216套（仅相当上年的33%），同比上年减少了36980平方米，394套。别墅施工面积47636平方米，190套（幢），同比去年减少了33896平方米，96套（幢）。商业用房施工面积341273平方米，同比上年增长953163平方米。写字间施工面积为38486平方米，同比上年增长25548平方米，其他物业施工面积为61219平方米。分析以上数据，我们可以看出，2005年，绵阳楼市呈现出投资额减少，但施工面积却增长。其原因是因为在建设项目中本年度新开项目不足一半，仅比上年增长45178平方米，一半多的项目为上年未完工的项目。 3、近几年房地产交易市场走势年份（年）销售面积（平米）销售金额（亿） 2002 61．7万 9．08 2003 99．6万 15 2004 128．65万 15．23 2005 128万 16．5 4、房地产空置面积大幅度下降 2005年，绵阳市商品房空置面积279989平方米，1503套。比上年减少165502平方米，负增长率为37%。一年以内商品房空置面积219759，1343套。一年以上商品房空置面积60230平方米，160套，比上年减少了30126平方米。其中：商品住宅空置面积23925平方米，160套，商业35790平方米，其他515平方米。2005年绵阳市商品房空置面积比上年减少了10个百分点。 2006年半年绵阳房地产市场总体状况投放量大大减少 2006年1-6月，绵阳市经批准上市预售的商品房为42万平方米，其中，商品住宅3260套，面积32.18万平方米。从6月1日起实施国家九部委新政策后，全市商品房销售节奏减缓，实际交易量小幅下降。6月1日至6月20日，全市累计销售商品住宅513套，较上月同比少销售68套。房价较大幅度上升国家调控政策实施后，截止到6月20日，全市商品房实际销售价格为1623元/平方米；绵阳城区商品房销售均价为2032元/平方米，其中：普通商品住宅均价为2066元/平方米，经济适用住房均价为1278元/平方米，电梯公寓均价为2620元/平方米，联排别墅均价为2730元/平方米。除电梯公寓的销售价格略有上升外，其它各类商品住宅的销售价与5月末销售价格基本持平。销售呈现火爆局面上半年全市商品住宅销售十分火爆，截止到6月20日，全市累计销售商品住宅5052套，实际销售面积51.6万平方米，其中消化往年沉淀的空置商品住宅1830套，近20万平方米近几年，绵阳房地产市场平均价格总体保持上涨趋势，其房价上涨速度较快，平均年上涨幅度为13.41%。项目组认为：绵阳房地产市场在宏观经济形势良好的带动下，不断快速发展，其房地产开发的不断投入，市场供应的快速增加，整体交易市场相当活跃，空置面积不断下降，房价逐年上涨，良好、健康的市场态势，创造出房地产快速、稳定发展的可喜局面，为我项目开发提供了良好的市场机会。三、宏观调控以及城市规划 1、宏观调控： 6月1日后，受宏观调控的影响，绵阳二手房交易量锐减。6月1日至6月20日，绵阳城区二手房住宅成交123套，日均交易量略占1-5月日均交易量的40%左右，而6月1日后成交的二手房主要为五年以上的“房改房”。大多未来得及出手的二手房由准备出售改为出租。从目前的情况看，绵阳城区二手房市场正处于观望徘徊阶段。国家九部委调控政策对房地产开发企业在套型建筑面积和贷款条件上给予较严格的限制，绵阳众多房地产商认为各种条件的限制和门槛的提升，再次加大了开发企业的经营负担，资金来源压力加重，企业将进一步拓展融资渠道。从全市房地产开发企业资金来源分析，开发企业的自筹和自有资金比例逐月上升，而银行贷款比重趋于下降。6月1日至6月20日，全市房地产开发企业的自筹资金较上月同期增加2.05亿元,增长32%，其自筹资金主要采取向股东借款、民间借贷、合作经营、联合开发等方式。 2、城市规划 A、构建起成德绵经济圈的大交通走廊---成绵峨城际列车专线将于今年内动工修建，届时绵阳到成都只需20分钟。据了解，成绵峨城际铁路起于成都，途经德阳、绵阳至江油，经眉山、娥眉至乐山，线公里。修建的资本金筹措由铁道部承担50%，其余50%由沿途各地分摊，建设周期三年。近期将开设三个站：绵阳站、江油青莲站、江油站，远期预留两个站：皂角铺站和青义站。 B、未来用地发展方向和城市结构。城市用地发展方向是江油新城区沿涪江沿岸向绵阳市区发展，绵阳主城区沿涪江和安昌江向北、向南、向西发展，花垓片区沿安昌河南段向绵阳市区发展。整个新城以主城区为中心向心发展形成三城融合。城市结构是三点两片多组团的格局。三点指绵阳、江油、安县花亥；两片指绵阳主城区和未来江油新城；多组团包括江油中心组团、绵阳的游仙、石马、青义、塘汛、小枧、西区、中心城区、花亥组团。绵阳到江油沿线的青义、青莲、九岭、龙门将作为小城镇发展，2020年后形成城市连绵带。 C、城市定位：中心城区指市中区、高新区、游仙区、园艺区；江油城市新区指：江油40平方公里内的范围；花亥组团指花亥及花园这一片。区间通道建设情况：组团区：（1）绵江通道建设即涪江西岸，由主城区到青莲、九岭、江油城区干道的建设；（2）沿涪江东岸建设交通型干道，几即从游仙连接江油地段；（3）绵广高速公路段。主城区：（1）花亥片区的区间快速通道建设是指永安（永兴到安县）路主干道建设；（2）从科创园区再建一个主干道作为花亥片区的交通干道。 D、绵阳近期的规划项目以及准备建设的项目。首先是建三条快速通道，成绵第二条高速路（仕邡—绵阳---安县）、城际高速列车（峨嵋—成都---绵阳---江油---九寨沟）、绵遂快速通道，其中绵遂高速路现已开工。这三条快速通道的建设，大大缩短了绵阳与成都市之间的距离，使绵阳、成都、重庆形成三角经济圈，使绵阳的房地产业直接受益。第二加强绵阳文化旅游设施建设，打造绵阳六大景区，提升绵阳的城市魅力，吸引外来游客和投资商。第三、加强绵阳产业带的规划发展，有序地应对绵阳、江油、安县三城合一打造百万城市人口的发展。 E、市建设规划向多个方面转变。主要是绵阳到江油、安县、经开区、小枧发展。 F、到2010年，绵阳打造形成的新城具体体现在两个部分。一是湖水地区新城，即安昌江、涪芙蓉溪、三江沿岸，建成未来绵阳蕞漂亮、有品质的地区；二是科创园区，保留一定的一类工业用地，以及职教园，其余大部分用于发展居住，该区也会成为绵阳未来大型居住区域。 G、今年规划局的主要工作还是总规修编。城市建设用地将扩大，大批2022年达到100-120平方公里。功能定位上，绵阳本地区的中心城区包括南到安昌江，东到涪江，北到青义、西到高新区主要以居住、商务、文化为主；工业区放在经开区、高新区以及安县；在石马、青义沿涪江设置高档型社区；涪江以东主要指游仙区周边范围以文化教育、居住、旅游为主。城市的扩大将需要完善的城市配套设施，因而必须做好几个大的重点基础设施的定位。如未来的行政中心放在哪里？体育、文化等重大基础设施的建设也要做出及时有效的安排。 I、今年规划局准备对三江沿岸城市设计国际招标，总面积50多平方公里，将对临江开发建设、高度、建筑密度、容积率做出指导，对三江六岸的建筑风格提出意见和方案。年11月底完成控制性详细规划，10月底完成分区规划编制，目前将大规模进行的控制性规划性编制项目有：（1）在中心区内设编制小宗地块详细规划；（2）跃进路厂区、青义片区、花园星河湾到绵广高速青义交界处；（3）三江大坝、小枧、经开区；（4）西区、高新区；（5）安昌河两岸包括高新区。分区规划编制项目有：（1）职业教育园区即科创园段到青义段；（2）军转民工业园区。目前正在进行城市主干道的城市设计国际咨询，包括：长虹干道上的青义到三江六岸的22公里，临园干道上的磨家到南河大桥的17公里，预计今年下半年完成，这为干道两边的规划设计提供了依据。阳建设宜居城市目前还存在一些矛盾和问题。以前城市建设开发主要是利用一江两河沿岸，现在则大量的利用丘陵平坝，这使城市用地与农业用地矛盾突出。环境生态保护和城市建设开发冲突。目前，绵阳可用于开发用地很紧张，据市国土局蕞新资料显示原修编国土计划120平方公里，现在却只有79平方公里。到2012年，绵阳达到百万人口城市，城市人口扩张速度加剧，可开发利用的土地减少，地价提升，高层建筑大量出现，出现道路交通、配套建设等方面的压力，为显山路水的宜居城市建设出了一道难题。四、市场成熟度 1、无序竞争现象依然存在。目前。我市大大小小的房地产开发企业有220家，但这些公司的实力参差不齐，有些开发商素质低、实力差、产品品质低、经营行为不规范，增加了居民购置商品房的顾虑；长远发展规划意识不强，在某些企业还存在只重短期效益，忽视长远规划的现象。成本上升，造成房价上涨。主要是土地价格大幅度上涨。土地由协议转让变为土地招、拍、挂方式出让，急剧带动了开发土地价格的上涨，土地费用已占商品房成本的1/4甚至1/3。再者就是建筑材料价格持续上涨和能源的紧缺等问题，加之建筑智能化设施，节能设施、装饰材料和城市配套费等的提高，以及人工费的增加，增大了房产开发成本。第二部分针对性市场研究一、区域宏观环境 1、2006年上半年游仙区国民经济和社会发展统计。上半年全区实现GDP22。55亿元，同比增长14.3%；规模以上工业企业完成总产值16.77亿元，同比增长43.8%；完成固定资产投资9.86亿元，同比增长29.4%；财政总收入达8185万元，同比增长19.79%；实现社会消费品零售总额93634.5万元，同比增长14.8%。 2、游仙区“十一五”规划中的商贸、休闲旅游业以“芙蓉汉城”及周边区域为重点，努力形成特色和规模，逐步把“芙蓉汉城”构建为集城市居家、休闲、娱乐、购物为一体的文化商贸片区和特色美食中心；引进知名商家和高端品牌，结合区政府办公楼危房改造，与沈家坝商业步行街统一规划，力争“十一五”期间完成行政中心建设，打造游仙商业发展的精品亮点，彻底改变涪东有城无“市”，有商无“品”的格局；充分利用开元场、三汇绿岛一带特殊的地理优势，打造沿江休闲观光特色地带；以绵州开元酒店、富乐山国际大酒店等中高档宾馆为依托，不断促进我区餐饮娱乐业的协调发展。充分发挥建材、五金、粮油以及农副产品等专业市场对产业的聚集作用。到2010年，培育和发展年销售额逾1亿元的重点商业中心3个，年销售额逾2500万元以上的超市3家，规模以上商贸流通企业8户以上，各类专业市场10个。以老龙山开发为突破口，逐步开发渔父森林公园、夜花梁、小枧笔架山、石马莲花山和锦屏山等近郊休闲旅游点；以“两弹一星”和中华科学家雕塑园的建设为推力，进一步开拓游仙辖区的科技旅游；以富乐山风景区为支撑，弘扬汉唐文化，挖掘绵阳古城历史文化内涵。打造文化品牌，提升城市品位。 3、市政配套设施： 1）道路交通：项目地处一环路东段（108国道）五里堆路8号。 14条公交线、46）。开车5-8分钟内既可进入市区，乘出租约5元钱车程。位于项目外侧的五里堆路可直达科学城。紧临的东方红大桥与富乐大桥（涪江三桥）可直通城市中心商业区，向西北可通过科学城大桥进入绵阳市区城北（五一广场）,尽在都市的繁华多彩与居家的恬然淡定间瞬息转换。向北的长途“富乐汽车站”可开往广元（非高速）、昭化、苍溪、阆中、大坪、剑阁及区乡、梓潼及区乡、游仙区乡、途经游仙的三台区乡、江油区乡等地。向东北接绵梓路，直达仙海风景区和七曲山风景区。生活配套：芙蓉汉城——距项目一街之遥的是绵阳超大规模的6万平米成熟复合商业地产----“芙蓉汉城”，能充分满足业主在餐饮（大型中餐、特色中餐、火锅、汤锅、大排档、冷啖杯、特色小吃等近百家）、娱乐（洗浴中心、歌城等）、休闲（“河堤体闲一条街---茶坊、咖啡屋、酒吧”、市政广场、游泳池、网球场）生活及文化配套（银行、洗衣店、影像店、超市、药店、理发店、美容院等）综合需求。市政广场——项目正对面是集园林景观、社区休闲、餐饮娱乐为一体的30亩市政广场，有积聚人气之效，为项目及周边社区文化生活提供了一个共容的沟通的环境。酒店——项目周边有四川省首家四星级绿色酒店---“富乐山九洲国际酒店”，该酒店位于风景秀丽的富乐山风景区，全面装修工作现已告尾声。项目南面还有一家三星级的“绵州开元酒店”是商务、会议及旅游客人的理想下榻之处。其它——位于项目附近的配套还有，绵阳六里粮油种子批发市场、陆和生产资料市场、堂宏小商品批发市场、置信·精典汽车、中国石化加油站、中国银行。教育配套：项目周边相临数所学校，剑南路小学、富乐实验小学、富乐实验中学、科学城一中、东方艺术学校、精英厨校、绵阳财经学校、绵阳师范学院、绵阳市游仙职业教育中心、西南科技大学游仙教学部等完善的教育体系，充分关注子女成长。医疗配套：剑南路东段有市三医院、科学城医院、游仙区第二人民医院。人文景观配套：碧水寺——位于绵阳城区涪江东岸，东方红桥头，始建于唐代。寺内有大型唐代石刻观音立像、摩崖石刻佛像、金刚经等珍贵文物。园林建筑古朴典雅、依山造势、环境清幽，素有蜀中名胜之称。为四川省重点文物保护单位。芙蓉溪——指富乐山西麓芙蓉溪下游约２公里长的河段。这里水深波平，清澈似镜，宋代两岸种木芙蓉，溪内种水芙蓉，芙蓉溪因此得名。溪东岸边唐代建有治平院（即杜甫诗中之“左绵公馆”），宋、明两代均在其遗址上建春酣亭，清末又在遗址上建李杜祠。在唐代名为“东津”，溪上多渔船，杜甫曾留下多篇文章，是绵州城外的风景游乐区。? 仙人桥——目前宗地东北角的芙蓉溪上有一仙人桥，桥名历史悠久，桥下有一水坝，水位较高，有轻微污染，但是每天沿河还是有人垂钓，他日会进一步改善。富乐山风景名盛区——富乐山位于绵阳城东两公里处，规划占地面积2.1平方公里，是1987年开始陆续新建的以再现“三国故事”为主题的多处园林建筑有机组合的大型公园。富乐山原名东山，又因山势向东绵延招展又称旗山。三国蜀汉年间，刘备以帮助刘璋抗拒中原为名进驻入蜀，刘璋来到此山迎接，当二刘在山上饮酒欢宴时，刘备见山下良田沃野一望无际，一派富庶丰饶景象，不禁叹道：“富哉！今日之乐乎”，富乐山因此而得名。李杜祠——位于芙蓉桥头，为祭祀李白和杜甫两大杰出诗人，占地7.6亩，为清代建筑。市博物馆——绵阳市政府投资9000余万元，占地面积约85亩，建筑总面积20000平方米，其中陈列面积10000万余平方米，全部工程于2003年9月竣工。全市馆藏文物46778件，其中一级文物71件，二级文物317件，三级文物4890件，年代上自新石器时代，下迄明清，以汉代陶器、宋代三彩、元代陶瓷、明代青花瓷器及民族民俗文物构成馆藏特色。其中有中国蕞大的汉代铜马、中国蕞大的东汉摇钱树、中国蕞早的铜佛像、中国蕞早的人体经脉模型和中国蕞精彩的说唱俑等“绵阳五绝”，以及造型精湛的西汉漆木马等珍贵文物。这些文物具有很高的历史、艺术和科学价值，在中外学术界负有盛名。 “汉平阳府君阙” ——位于市博物馆大门外，建于东汉末年，为墓阙，坐西向东，双阙南北对称。子母阙由阙基、阙身、阙盖构成。阙身遍布汉代残浮雕及南北朝佛教造像，它是我国目前较为完整的一处双出墓阙，是研究汉代陵寝、南北朝佛教艺术的难得实物资料。中华科学家公园——富乐山下的中华科学家公园，由“四大发明”广场和科学家雕塑园组成。为展现绵阳智慧之城的理念，“四大发明”广场中心将竖立“智慧之城”巨型雕塑；而科学家雕塑园中将设置中国古代科学家雕塑近30座、近现代中国科学家雕塑50多座。娱乐风洞——位于市博物馆左侧，占地约20亩，直径33米，高38米，其外形就像航天飞船的返回舱。由进气室、进气段、动力段、拐角段、收缩段、飞行区和排起段组成。风洞右侧一块直径为12米、高30米形似“大喇叭”的物体便是入风口，风动力部分是一台巨大的红色筒形风扇。扇直径5.4米，电机功率1500千瓦，可以同时将4个人吹到6米高的半空中，是一个集高科技与惊险、刺激的娱乐相结合的项目。2006年4月1日首次试车成功。渔父村森林公园——位于市区东北部沈家坝东端富乐山麓涪江岸边。占地０．３５平方公里。此处东、南、西三面环山，北面临水。岸上竹木繁茂，春日桃花盛开，仿佛桃源仙境。树木多达１２０余种，森林覆盖率达７０％以上，富有浓郁的山林野趣。涪江岸边有一长约７米宽约３米颜色微黄的巨石名“黄斑石”，相传为涪翁垂钓处。石上刻有杜甫《东津观打鱼歌》二首和明代绵州籍进士高简撰写的《大石醉歌》，后记明世宗嘉靖二十七年（公元１５４８年）季冬刻。老龙山——全国生态农业旅游示范点,山上有各具特色的农家乐，满足游客用餐、休闲、娱乐，每年以举办桃花节而盛名。二、“房产研究区域”范围鉴定 1、调查范围示意图（地图）图中红色区域 2、鉴定范围描述方位描述东剑南路为界南东方红大桥为界西滨河路为界北一环路为界三、住宅研究对象界定由于我项目定位中高端产品，为了使本次研究具有针对性，项目组对研究对象作出严格的鉴定：本次研究对象鉴定为目前绵阳市销售平均价格在1500元/平方米以上的在售楼盘；并根据本项目的建筑形态，对多层和电梯公寓均进行了调查。四、针对性供应市场分析为方便对绵阳房地产市场加以研究，项目组根据绵阳目前房地产市场发展情况，对绵阳房地产进行了板块细分，其具体示意图如下： 1、研究板块示意图目前，绵阳房地产市场发展，呈现“两大6片区的发展态势”，其布局大体如下。注：由于房地产开发，其发展板块和发展线有重合之处，项目组在对具体楼盘/土地划分时，主要从发展线）、市场现有供应量绵阳市区目前在热销期住宅项目约25个，总体供应量约为200万平方米。 2）2006年1-5月供应规模及分布情况从今年1月-5月, 经市房管局批准上市预售的商品房为380701.98平方米。其中：各类商品住宅2847套291765.7平方米, 每套平均建筑面积为102平方米; 商业营业用房75284.25平方米。 2006-1-5月销售情况分布 2006-1-5月销售情况分布绵阳市场总供应量为200万平方米，1-5月共销售住房4549套，面积约480367平方米,销售金额10.29亿元。目前，绵阳房地产市场销售平均价格在1600元/平方米以上的在售楼盘共计21个，其供应体量为150万平方米。其供应主要分布在市中心板、游仙板块、以及平政板块，其中以星河湾、丽景花城、水韵丽都、东圣·清华园、南郡公寓、银都领地、三汇绿岛、左岸丽舍、鸿越·瑞阁花园等为代表 3）、针对性供应物业形态分析项目名建筑面积/平米户型区间/平米建筑类型均价峻峰·金岸 19300 37-130 小高层（热销中） 2300 富临·金色时代 17496 40-90 高层（商住） 2350 南郡公寓 15572.21 50-135 高层 2200 金桥·芙蓉华庭 18680 50-200 小高层/多层 1800 恒星商苑 22229.75 51-98 多层 1500 卓越朝阳 15860 53-140 多层 2000 东圣·清华园 73801 56-188 多层（期房） 1600 上河美地 23000 66-198 多层（期房） 1800 城市花园 13500 69.9-142.36 多层 1350 金桥花园 8102 70-200 多层 1600 尚高城市花园 27000 71.98-221.94 多层 1100 香河世家 58888.86 76-153.74 多层 2000 福鑫·世纪新城 27500 78-110 多层 1200 恒馨苑 61500.35 79.2-217.1 多层 1650 兴绵·富乐山水 20000 80-135 多层 1700 阳光水岸 128000 80-150 多层 1500 西城花园 14000 80-170 多层未定富临·丽景花城 260000 80-190 高层 2200 亚川桂园逸景 55000 80-200 高层未定三汇绿岛 250000 85-268 多层（售罄） 1800 三汇绿岛 250000 85-268 高层（售罄） 2100 启明星商厦 12948 87-223 小高层 2200 水韵丽都 120000 90-140 多层 1500 花园.星河湾 180000 90-245 多层 1800 左岸丽舍 80000 100-202 高层 2200 天浩大厦 24800 105-251 高层 2200 银都领地 0 120-240 多层 1750 泰福来公寓商住楼 3764.11 125.84-147.5 多层 1890 鸿越·瑞阁花园 120000 154.79-263.6 多层 1980 本次调查楼盘中，供应物业类型多样，别墅供应不涉及。其中供应以多层物业供应为主，占到整个供应的66%以上。小高层物业供应也占有一定比例，其总体供应在10%以上，高层供应占到24%，其供应主要为南郡公寓、富临·丽景花城、左岸丽舍、天浩大厦、亚川桂园逸景、富临·金色时代。 4）、针对性供应户型特征分析板块名称户型区间（㎡）主力户型（㎡）代表项目市中心板块 36—200 50、80、135 丽景花城、桂园逸景、峻峰·金岸、金色时代御营坝、开发区板块 50—260 120、140、160左右鸿越·瑞阁花园、东圣·清华园、南郡公寓、左岸丽舍平政板块 99—200 130、140左右小岛花园、花园.星河湾高新区板块 78---160 100、130、160 尚高城市花园福鑫·世纪新城、水韵丽都游仙、科学城板块 80-200 93、133、158 金桥·芙蓉华庭、芙蓉汉城3期、恒馨苑、兴绵·富乐山水、香河世家园艺板块 120-260 130、160、200 银都领地、倍特景苑游仙、科学城板块主力面积一般在93-158平方米左右；市中心板块主力户型在80、135平方米左右；御营坝、南河板块主力户型在140、160平方米左右；平政板块主力户型板块在130平方米左右；高新区板块130-160平方米左右；高新区板块120-260平方米左右。并且部分楼盘的蕞小户型在30-60平方米之间，而蕞大户型一般在250平方米以内；户型以三居室的平层和部分错层式为主； 5）、针对性供应价格水平不同建筑类型价格情况不同建筑类型价格情况 2700 整体平均价格1710 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 别墅多层小高层高层销售均价（元/㎡）整体销售均价（元/㎡） 2400 2000 1700 调查楼盘，其整体销售均价达到1710元/平方米，其中别墅销售均价达到2700元/平方米。其多层价格为1700元/平方米，小高层平均价格2000元/平方米，高层价格在2400元/平方米左右 3、针对性供应小结项目组认为：目前，从供应体量来讲，绵阳房地产市场开发已经初具规模，呈放射状。但是由于市场发展极不平衡，住宅产品供应主要集中在沿江一带，而且多数项目开发规模较小，并且产品开发水平高低不一，高品质楼盘缺乏代表性。绵阳市目前在售建筑物业形态比较多样，电梯供应占据市场主流，随着房地产市场开发的进一步发展，其市区土地资源日益枯竭，土地价格不断上涨，今后市区高层供应比例将会出现大幅度增长，多层物业供应将会外移至新开发区。目前，物业价格差别也相当较大，以1600 -1800元/平方米的物业占80%。沿江板块打造已经初具规模，目前该区域房地产发展，代表了目前绵阳房地产住宅市场的蕞高水平。近期内，销售市场受国家宏观调控政策影响，造成部分购房者持币观望，但由于今年整体房地产住宅市场投放量大大减少，出现了供不应求的局面，有消费能力的消费者出现抢购住房的现象，房价也随之大幅上涨。随着绵阳新政实施细则的即将出台，以及原先已报规项目的放行，预计年底至明年上半年，市场供应会大幅上扬，使得绵阳房地产市场房价涨幅开始回落。五、针对性市场需求研究 1、绵阳消费客群的分类按家庭收入大致可分为7类：蕞低收入、低收入、中下收入、中等收入、中上收入、上等收入、蕞高收入；按职业/组织性质分：个体与私企业老板（市内+周边城镇），文、教、卫圈内人士，大型国企、合资、私营企业高级职员，企业业主，高级职业经理人，高级技术人员，政府公务员，退休人员，在绵阳工作，对绵阳有感情并愿意在绵阳定居的人员，附近其它区域（市县）来的人员等。 2、绵阳消费客群的家庭特征表1-01 消费客群的家庭特征统计类别家庭类型家庭人口数一对夫妇两代人一个小孩（三代同堂）中上收入 34.13 54.18 2.75 高收入 38.35 48.37 2.64 蕞高收入 53.74 36.16 2.47 分析：从上表可以看出，绵阳“晚育”族增多，而这部分人群由于家庭人数较少，在购房时对住房面积的需求较小，既是说，绵阳购房需求逐步进入中、小户型时代；家庭收入与家庭人数成反比，也就是说，当收入达到一定水平时，就可能购买新住宅与老人分开居住，“二次置业改善居住环境”将是绵阳蕞近几年购房的主要动机； 3、绵阳中高收入客户群的数量预测预测依据《2005年绵阳统计年鉴》；《2005年绵阳房地产市场走势》； “二八定律”即20%的人掌握80%的财富，80%的人掌握20%的财富。预测1：按行业预测表1-02 绵阳重点行业中高收入人数预测行业在岗职工数（万人）年均收入（元）月均收入（元）中高层（万人）教育 1.49 14244 1187 0.30 制造业 6.26 7190 599 1.25 电力燃气及水生产供应业 0.51 13726 1144 0.10 建筑业 1.15 7480 623 0.23 交通运输仓储邮政 0.74 13007 1084 0.15 计算机和信息传输 0.15 27259 2272 0.03 批发零售业 0.42 11258 938 0.08 金融业 0.41 19673 1639 0.08 科学研究、技术服务和地质勘查业 1.87 25584 2132 0.37 水利环境和公共设施管理业 0.32 8390 699 0.06 卫生社会保障和社会服务业 0.59 20172 1681 0.12 公共管理和社会组织 1.28 13942 1162 0.26 合计 15.20 — — 3.04 小结：按行业的人数预测绵阳中、高收入群约为3.04万人。预测2 ：按组织性质预测表1-03 绵阳企事业机关单位中高收入人数预测类别在岗职工数（万人）年均收入（元）月均收入（元）中高层（万人）企业 9.77 8892 741 1.95 事业 4.55 19428 1619 0.91 机关 1.35 13743 1145 0.27 合计 15.67 — — 3.13 备注：在岗职工数是指绵阳涪城区和游仙区的在岗职工数。小结：按不同性质的组织人数绵阳中、高收入群约为3.13万人。 4、综合加权预测表1-03 综合加权预测绵阳中高收入群人数序号预测人数（万人）权重加权人数（万人）预测一（行业） 3.04 60% 1.82 预测二（组织性质） 3.13 40% 1.25 合计 — — 3.07 结论：通过从行业和组织性质两方面的综合预测绵阳市区（涪城区、游仙区）中高收入群约3万人，主要分布在绵阳的IT、电子、金融、教育、政府机关等领域；如按群体构成的家庭数的比例为1.2—1.5的规律计算，绵阳市区（涪城区、游仙区）约有2—2.5万户家庭为中、高收入家庭。 5、绵阳中高收入客户群的特征表1-04 目标客群每百户耐用品消费拥有量类别私车空调电脑摄像机健身器消毒柜高档乐器微波炉饮水机中上收入 0.8 137.4 92.6 2.5 8.5 11.7 5.7 0 42.6 高收入 0.6 158.2 104.6 1.8 3 9.3 1.9 31.4 38.9 蕞高收入 2.2 149.8 124.2 6.6 7.9 12.1 2 40.4 42.8 分析：在耐用品拥有量方面，可以看到空调、消毒柜、微波炉等用品的拥有量特别高，虽然这些用品价格不高，但都是表现生活品质的一个方面，说明了绵阳中高收入群体在生活品质方面非常讲究。高档乐器的拥有量也比较高，通过这点从侧面反映出绵阳中高收入群体对子女素质教育方面非常重视，都希望“望子成龙”。电脑是现在工作和学习的主要工具，从拥有量可以看出，基本上是每户都拥有一台电脑，为其工作和子女学习带来方便。从健身器拥有量可以推断出，讲究生活品质注重健康，是这部分人群的普遍现象，在紧张的工作之余，经常会参加一定的体育运动。 6、绵阳中高收入客户群的细分表1-05 现实入住业主多因素交叉分析项目家庭年收入为 5-6万家庭年收入为 6-7万家庭年收入为 7-8万家庭年收入为 8万以上身份特征年龄 30-40岁 40-45岁 35-45岁 45-55岁工作单位性质及职业政府公务员、教师、医生专业技术人员、企业中层管理者、高级公务员、私营企业主国营、三资、私营企业主学历大专本科本科本科硕士大专硕士家庭结构与子女同住，三口之家与子女同住，三代同堂单身与父母同住，与子女同住与子女同住工作地点中心城区游仙区中心城区中心城区中心城区购房目的二次置业改善居住环境二次置业给父母或子女居住二次置业改善居住环境或休闲城郊二次置业休闲城郊购房意向楼型首选电梯，花园洋房电梯，花园洋房花园洋房项目项目面积 120-150㎡ 130-160㎡ 150-200㎡ 210-290㎡典型户型 3室2厅2卫 3室2厅2卫 4室2厅2卫 4室3厅3卫 — 可接受的总价 18-25万 20-30万 40-50万 50-70万可接受的单价 1200-150元/㎡ 1500-1700元/㎡ 1800-2100元/㎡ 2200-2500元/㎡月供款 800-1000元 1000-1300元 1300-1600元 1600-2000元面积配比要求大客厅大客厅大卧室大客厅大主卧大客厅大主卧功能房要求书房书房储藏室书房休闲厅书房休闲厅储藏室个性特征购房价值偏向偏重于住宅的适用性偏重于住宅的舒适性，对区域环境和配套要求较高；偏重于区域环境和小区绿化；偏重于居住的舒适性、安全性和荣耀性；生活方式偏向 1.生活与工作联系强，工作的便利性对购房的影响较大；2.是喜欢交友、旅游、上网的城市时尚一群；有自己的社会圈子，喜欢旅游和运动； 1.这是一群城市新锐，对生活品位较高；2.喜欢运动、音乐、旅游；3.对小区的运动和休闲娱乐配套要求较高； 1.对小区的档次、文化氛围、物业服务要求高；2.要求有社区超市、会所等配套；3.喜欢加入一些VIP俱乐部。投资理财偏向投资逐渐增强，喜欢储蓄和买保险；风险意识强，偏向投资不动产；偏向于股票、基金等高风险、高回报的理财方式；偏向投资不动产项目组认为：我项目定位于绵阳房地产市场的中高端产品，本地的公务员以、事业单位和部分商人的再次置业将是我项目的主流。他们多为两代同堂，购房目的主要考虑为改善目前居住环境，其家庭年收入在4万元以上的业主是我项目再次置业客户考虑的重点。房屋需求情况小结: 绵阳市的住房价格总体平稳，近3年来，涨幅一直在10%左右的理性范围内，低于同期GDP增长，住房价格合理。虽然供应的商品房有开始向中高端倾斜的趋势，但由于绵阳楼市总体房价并不高，尚未造成沉重的购买压力。目前，绵阳房地产已经相成了以商品房为主，二手房和租赁市场作为重要补充的市场体系，满足了不同人群的消费需求。（一）、房屋需求形式 1、改善需求。外地购房群体主要是看中了绵阳山水环绕的宜居环境和良好的发展前景，都是慕名而来。据统计，2005年外地购房比例占37%，2006年一季度统计占45 %。而本地居民则由于收入的增长，有着强烈的改善住房条件的愿望，这部分人有一定的消费能力，所购置的一般是均价在2000元的中档住房。 2、被动需求。这种需求主要是由于购房群体的收入结构和房地产商所提供的不同档次的住房比例不相适应造成的。目前，绵阳的居民收入结构基本上是金字塔型的上小下大，而商品住房结构则是两头小中间大的适合于中产社会的橄榄型，这显然不符合目前绵阳的社会现状，从而导致了位于收入金字塔中下部分的人群不得不购买超出自己实际支付能力的住房，成为“房奴”。 3、投资需求。目前，主要还是以商铺的投资为主。今年出现了消费者热衷投资城区电梯小户型的趋势。第三部分市场竞争分析一、竞争环境分析 1、竞争环境鉴定由于我项目定位绵阳房地产市场中高端产品，其市场竞争不仅仅局限于项目所在片区，以我项目目前的市场地位和开发商打造的决心，我项目竞争环境应该放眼于整个绵阳市房地产住宅高端市场。 2、竞争环境评价由于目前绵阳房地产市场高端住宅产品开发比较落后，近段时间，虽然产品品质有一定提升，但其代表性项目只有小岛花园和芙蓉汉城。我项目应该定位于绵阳房地产市场高端特色住宅产品，成为绵阳房地产市场高端住宅产品新的标杆，把绵阳高端住宅产品的竞争引入到新的高度。 3、竞争及参考楼盘调查区域主要竞争楼盘统计恒馨苑兴发家园四期兴发美好家园锦绣山城开元锦都地址绵山路40# 剑南东路绵梓路游仙供电局侧科学城中经路36号开元路18号规模占地50亩，总建筑面积61040平米。总建筑面积24500平米左右 16300平米左右占地76亩，总建筑面积96920平米。占地20多亩，总建筑面积25000平米。主力户型 102、118、127、93． 62、70、80、110、 80--112 70-120 98、103、113、建筑形态 6+1砖混多层 6+1砖混多层 6+1砖混多层 7层砖混多层 6层砖混多层容积率 1.8 2.15 2.0 1.8 1.9 绿地率 35% 25% 30% 30% 28% 景观水系、广场、凉亭绿地、广场绿化喷泉、叠水、溪流、广场喷泉广场、儿童健身场地。车库（车位） 100多 100多 30多室内170，地面90。 50多套数 488 200多 200多 776 300多均价 1600 1800多 1470 1600 1800多广告语无无美好生活从美好家园开始；亲山亲水亲自然。暂无锦绣山水、盛世开元主要卖点位置优越；户型配比合适；建筑外观传统与现代结合，简洁、淡雅；外墙保温、中空双层玻璃。生活便利、交通方便，户型中小，总价不高，太阳能热水器川西民居风格，多孔空心新型建材，中空双层玻璃，太阳能热水器的配置。规模大、景观丰富、水景较多，叠水、浅水、户型中小，无大户型无顶跃。现代感较强的明快风格。地段、生活便利劣势规划布局呆板景观一般，形象推广差。紧临马路，喧闹，建筑品质较低、形象包装差。社区小，没什么景观，口岸不太理想口岸略偏，停车库（位）设计过多，缺少一点大的套三户型建筑规划差、景观差交通九院内部53、54、903等多路公交近在咫尺 3、54、56、50、29、42 3、22、24、29、42、50、56、69路公交线路等多趟公交线等社区主要配套社区临街底商，主入口2000平米的绿地广场。社区底商幼儿园幼儿园、社区外临中经路3000余平米底商。底商周边主要配套菜市、学校三医院、富乐山、芙蓉汉城餐饮休闲街、剑南路小学师范学院和财经学院、博物馆、富乐长途车站、中物院科技展览馆学校、菜市、富乐车站、博物观、中华科学家公园三医院、富乐山、芙蓉汉城餐饮休闲街、涪江河堤休闲带销售情况分批销售，前两批次销售90以上，仅余顶跃未售，还有6幢9月预售。已基本预定完，仅余顶跃。年底销售已基本预定完，仅余顶跃。9月开盘 8月上旬动工。年底预售。 11月开盘交房时间 2007年春节前 07年5月 07年2月未定未定广告推广现场开工的短篇软文报道，现场围墙打包。现场打包。暂无暂无开发商四川恒友房地产开发公司兴发房产兴发房产绵阳豪信房产开塑房产区域竞争楼盘分析：从调查中可以看出，区域内除了即将启动的“锦绣山城”项目属中档较大规模楼盘外，目前没有一个高端产品；在售的项目销售状况都很好；值得注意的是大多楼盘都受芙蓉汉城影响，建筑为现代川西民居风格，已经出现区域同质化现象；在宣传上，由于市场供不应求的形式，在售项目都很少借助媒体推广。其他参考楼盘统计（多层）上河美地都市绿地西城.逸景北邸东圣清华园江岸山景地址跃进路北段96号。长虹中段88号（涪江电影院对面）。长虹大道北段50号长虹大道南段115号长虹大道南段与南河大桥交汇处。规模总建筑面积23000平米总建筑面积14000平米左右总建筑面积14900平米总建筑面积75230平米占地60余亩，建筑总面积56000平米。主力户型 94、123、125 85、106、126 85、92、102、118、6、36、39 82、90、129、139 85、105、115 建筑形态 6+1砖混多层 6+1砖混多层 6+1砖混多层 7层砖混多层 6+1砖混多层容积率 1.75 2.1 1.8 1.6 1.9 绿地率 37% 28% 32% 40% 34% 景观小桥流水、涌泉叠水、主题广场、生态走廊。普通普通宅院、小桥、荷塘、美树的江南风格景观湖、观安昌江。车库（车位） 80多 40多 30多 200多 200多套数 205 100多 135 550多套 400多均价 1800多 2200 1900多 1600左右 2200 广告语城市上游、生活尚优。完美演绎经典的都市小康生活。成就生活高度、见证非凡人生、承袭品质完美。智者天下居、理想清华园；百年南山名校、建筑尚层艺墅。完美坡地、醉美生活。主要卖点建筑规划、景观地段中空双层玻璃、送太阳能热水器。现代明清建筑、坡地特色、特色景观、创新户型。欧陆风情、坡地特色、景观湖、江景。劣势地段略偏、生活不够便利。规模小、建筑品质不高、价格高规模小、品质不高、价格高口岸较偏，综合生活配套少。价格高、规划、户型缺少创新，基本和一期一样。交通 7、8、27、33、38 7、8、27、33、38、59、60 7、8、27、33、38 4、6、6、28、40、42、48、49 4、6、16、28、40、42、48、49 社区配套临街底商临街底商临街底商独立商业和部分底商社区底商、会所。周边配套汉龙英才学校、五一广场、平政车站、长虹电子圣水寺。影剧院、先锋路小学、迎宾综合市场、各种娱乐休闲设施。五一广场、平政车站、高水综合市场、404医院。南山中学、太安鱼等特色餐饮、南湖公园、南郊机场。南山中学、康复医院、加油站、电大、菜市销售情况 80套左右 70%左右 80%左右前期登记近两千客户，意向很强的400多人。9月初开盘 9月预售交房时间 07年5月 06年底 06年底明年6月明年10月广告推广 DM单夹报、户外广告牌、报纸广告。 DM单夹报、现场打包吸引。户外广告牌、灯杆广告、房交会形象展示。 DM单夹报、报纸广告、户外灯杆广告。开发商天浩房产美乐房产西城投资集团东圣房产长兴集团。多层参考楼盘分析：也处于热销状态，并且从都市绿地和江岸山景来看，售价已达2200元/平米，充分预示了未来多层的稀缺性将创造很高的价值；同比来看，多层的区位也大多位于城乡结合部，相对而言，我项目所处的开元场位置与其他区域相比极具竞争力。其他参考楼盘（电梯及混合）柏林名馆左岸丽舍丽景花城二期蓝澳岛世纪银座地址长虹大道北段85号一环路南段2号，洞天公园侧花园南街临安昌江河堤滨河北路西段滨河北路东段116号规模总建筑面积23000多平米占地70亩，总建筑面积8万平米总建筑面积17万平米 6万余平米 35887平米主力户型 125、129、135 111、114、123、 80、132、153 71、84、128 150、177、208 建筑形态多层和11层小高层多层、8层、11层小高层，19层高层 23层高层 33层高层 21层和23层高层容积率 2.5 2.4 4 7 4.8 绿地率 25 50 35 30 22 景观凉亭、小广场水系、广场、江景东西两端两个景观广场、江景小桥、流水、坡地人造绿化、江景。 2000多平米休闲广场车库（车位） 50多 200多 300多 200多 80多套数 178 500多 820 681 150多均价 1900多多层1600多，小高层2200，高层2500 2400 2700 2400 广告语成熟之上、一生领享。山水福地、左岸地标河滨至尚生活典范让城市仰望、从此不再期盼。江畔风景、悠然心情。主要卖点性价比、地段、入户花园蝶型电梯设计，亲水效果佳，周边休闲配套丰富江景、公司品牌、大社区、周边人气临安昌江，景观效果，套二中小户型多。绝好地段、生活便利、配套完善、江景和城市景观、劣势景观、绿化欠缺江景效果签佳、被两条路一个高架桥包围，地形不好、喧闹。小户型设计较差、公摊较大，价格偏高、公摊大公摊大、面积都偏大。交通 6、7、8、27、33、36、38、39 40 60 临近临园路的多辆公交。 1、4、6、10、33、45、48 社区配套底商、会所临江的底商 14000平米的金海岸商业街一、二层底商一、二层底商周边配套平政车站、虹高市场。洞天公园、老茶树休闲广场东辰小学、交通技校、客运总站、花园批发市场。 8医院、学校、幼儿园南河体育中心、实验中学、菜市、眼科医院、餐饮、休闲配套发达。销售情况多层售完，电梯余30%左右。头部批次多层和8层小高层售95，仅余顶跃；高层咨询阶段，9月开盘。已售85% 160套左右余40多套。交房时间 06年底 07年10月 06年6月 07年底现房广告推广长虹大道公交站台广告牌、报纸、报纸、户外广告、光盘资料、分众传媒现场打包、报纸广告户外广告牌、报纸广告开发商绵阳兴宇实业锦盛房产富临房产勇拓房产海天房产、鼎浩实业其他在售重点电梯项目分析：相对于多层而言，电梯销售周期偏长，但价格上涨较快；目前以及未来几年，电梯公寓将集中在三江六岸，成为占据城市景观蕞有利资源的建筑形态；同比我项目的电梯公寓劣势多于优势，则要求在景观设计上、户型创新上超越对手。中高端代表性多层物业调查花园星河湾4期中房阳光水岸2期地址跃进北路168号跃进北路66号规模总建筑面积8万平米左右。总建筑面积25000平米。主力户型 92、118、124、135 95、125 建筑形态 6+1多层砖混和小高层 6+1多层砖混容积率 2.2 1.8 绿地率 32% 38% 景观观江景和二期的游泳池、12000平米人工湖内景绿化、草坪、小广场车库（车位） 100多 20多个车位套数 600多 240 均价 2500 1900 广告语与城市共同成长、为绵阳真情付出。阳光情怀、水岸人家主要卖点户型结构合理、大社区、公司品牌、环境好、配套丰富。户型结构合理、大社区、公司品牌劣势定价偏高，销售有一定难度。配套少交通 33、36、8、27、39 33、36、8、27、39 社区主要配套会所、幼儿园、游泳池、人工湖、羽毛球场、乒乓球室、社区底商。底商、健身场地周边主要配套菜市、小学菜市、幼儿园、小学销售情况 8月上旬预售 9月开盘交房时间未定 06年底广告推广电视、报纸、户外、公司网站。户外广告牌、天桥横幅。开发商花园集团中房集团中高端在售物业分析：次类物业以综合品质、规模社区取胜；尤其是花园星河湾以完善的配套，相对高的入住率取得较大成功；包括汉龙小岛、芙蓉汉城（有目共睹，此处不再详解）等已然具备的社区地产模式值得我项目借鉴。第四部分项目成本核算及收益分析（略）附件：土地拍卖资料05年12月-06年06月亚舟策划 2006-8

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