四川绵阳房市：江油、盐亭、梓潼、北川、三台、平武地价到房价
小编明天开始到江油出几天差，顺便与大家一起讨论一下江油等6郊县的房价。
江油的一级基准地价为2700元每平米，2018年1月1日价格，按照年涨幅5%推算2020年的价格大约为2977元每平米。
江油厚坝镇等6个乡镇的土地级别范围与基准地价如图所示。
2018年1月1日至今，盐亭县的住宅用地基准地价为2152元每平米，1级，范围为东至弥江河，南至凤池下街，西面为文武街与政府街交汇处、新西街与文化街交汇处，北至北门大桥。按照年涨幅5%推算2020年的基准地价为2373元每平米。容积率2.0。
梓潼县的一级住宅用地价格为1648元每平米，这是2012年的价格，目前只能找到这么老旧的价格，谁有新的价格麻烦共享一下。
按照5%的年涨幅，将2012年价格推算到2020年的价格大约为2435元每平米。
梓潼县中心城区不同级别土地放大图。
北川县城也就是永昌镇住宅用地的1级基准地价为1195元每平米。
将2016年1195元每平米，按照每年涨幅5%推算到2020年大约为1453元每平米。
北川县安昌镇、永安镇、擂鼓镇、曲山镇等7镇15乡地价如上表所示，通口镇、桂溪镇、禹里镇、陈家坝乡、小坝乡、坝底乡、香泉乡等其余乡镇的价格略。小编对北川很有好感，当时一起住院的邻床小美女是北川中学幸存者之一，腿部骨折，后来考上大学当了医生。而对江油九岭镇没有好感，小青年至今欠我1000医药费，应该是已过追诉期。
2018年，三台县的1级住宅用地是3100元每平米。按照年涨幅5%推算2020年大约为3418元每平米。容积率2.5.
三台县芦溪镇、西平镇、塔山镇、观桥镇、景福镇等5个镇的基准地价如上表所示。
上表是2017年1月1日至今的基准地价，容积率1.8。推算2020年的平武县城区的1级基准地价为904*1.05^3≈1046元每平米。
将上面的6城地价汇总：三台3418（容积率2.5）＞江油2977＞梓潼2435＞盐亭2373＞北川1453＞平武1046（容积率1.8）。
换算到基准楼面价为江油1489＞三台1367＞梓潼1218＞盐亭1187＞北川727＞平武581元每平米。
上面为基准地价，小编理解为土地拍卖的起始价，开发商拿地时经过竞争后有溢价，根据当地住宅需求不同溢价也不同。这里统一按照溢价50%来计算。
换算到实际拿地楼面价为江油2234＞三台2051＞梓潼1827＞盐亭1781＞北川1091＞平武872元每平米。
下面计算房价，按照建筑造价约2000元每平米（根据房型比如高层、多层、别墅、档次等有不同）、税费大约占15%，开发商利润较高，通常到11%，开发商的利息（财务成本）和管理等其他成本显然也会摊派到房价上面，合计不低于35%。
（2234+2000）/(1-35%)=6513元每平米。比下面的安居客公司预测的房价5174高了一千多。
和楼盘网预测的房价6101元比较相符。
注意上面都是拿的一级地价（城中心）好地段计算的房价。如果是其他区域，价格应该会有所降低。各位觉得小编的计算方法和计算结果合理吗，下面设置一个投票。
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