招商蛇口居前张江高科、中电光谷聚焦产投紧随其后｜2022产城发展企业运营卓越表现
2021年，是产业园区喜忧参半的一年，“喜”在中国首批基础设施公募REITs正式登陆资本市场，“忧”在数家曾在产业新城、产业园区领域叱咤风云的企业陷入危机。
4月12日，观点机构举办的2022观点年度论坛现场，观点指数研究院重磅发布“卓越指数 · 2022房地产年度卓越表现”研究成果，其中“2022产城发展企业运营卓越表现”研究成果名单如下：
招商蛇口居前，张江高科、中电光谷聚焦产投紧随其后
在“2022产城发展企业运营卓越表现”中，招商蛇口依然抢眼。园区业务一直是招商蛇口发展的重要组成部分。招商蛇口在2021年成功推动“博时招招商蛇口居前，张江高科、中电光谷聚焦产投紧随其后商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”的上市，成为了国内首批公募REITs中的一支，成功打通园区资产的退出渠道。
紧接着是张江高科，拥有产业集群的巨大优势，所管理区域中的集成电路产业和医药生物产业均拥有齐全的产业链。张江科学城2021年上半年IC产业营业收入608.43亿元，同比增长21.94%，占上海比重62.28%；其中IC设计业营业收入245.34亿元，同比增长20.79%,占上海比重57.48%。
年内，中电光谷新增储备重庆、绵阳、南通等城市的5个产业园项目。截止报告期末，中电光谷在成都、长沙、上海、武汉及天津等多个城市拥有优质产业园用地储备约711.8万平方米。
沪深公募REITs面世，市场反映热烈
2021年沪深两交易所接收两批基础设施公募REITs申报项目，共计14支项目，其中11支实现上市流通。
在实现上市的产品中，包括4支产业园区以及2支物流仓储类产品。另外还有1支产业园区类产品——临港东久REIT，在等待通过。显然，这一个能有效实现“投融管退”的产品，受到了园区企业的热烈欢迎。
多地推动M0落地，产业运营是核心
受国家对关键新兴产业支持影响，各地政府对产业的诉求上涨到较高水平，同时对于合作企业也提出了更多产业要求。
各地方对3月16日自然资源部发布了《工业项目建设用地控制指标（征求意见稿）》都有所反应，特别是为了满足新型产业发展诉求而诞生的M0。大多数城市将分割比例定在50%，一半销售一半持有，这样既能满足入驻企业的多样化需求，也能保证开发主体可以快速回流现金。除了分割要求外，地方对税收贡献和投资强度也提出了较高要求。
长期现金流可靠，医药园区遇投资良机
新冠疫情爆发后，各国对医药研发高度重视，美国市场上涌现了较多的医药地产相关投资，这也促使了部分投资机构来到中国寻找医药医疗的相关投资机会，目前受关注较多的是研发楼、生产厂房和高标仓储设施。
若投资者寻求长期收益和可靠现金流，可考虑医药企业出售或售后回租的相关资产，此类资产多为医药企业希望改善资产负债表而出售的标的。
样本上市企业营收半数下滑，投资收益贡献不再
在观点指数重点监测的产业运营企业中，8家上市企业公布了2021年度业绩。其中5家企业实现营收、净利上涨，但大部分实现营收、净利双增长的企业均由于上年同期基数太低所致。张江高科尽管营收保持增长，但净利润大跌，主要源于投资收益大减。
民企产城退潮，二线辅助国资成大趋势
新冠疫情后，国资园区在地区经济中的稳定性更加凸显，相对有优势的现金流以及政策支持，使其更能在危机中站稳脚跟。
除此之外，由于地方政府对产业诉求越发严格，以往部分民营园区表现不佳，近年出现了部分地方要求园区开发所有利润必须留存当地再开发的要求，这种条件只能交由地方平台公司去承接，民企园区开发商的空间愈发缩小。
尽管未来国资作为开发主体去建设园区会更加占主流，但并不意味着民营企业在园区建设上全面退场，民企在“强链补链”、对“特专精”企业的招商上更具备沟通优势。
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