绵阳科创园项目完整策划案
1、项目土地性质调查 地理位置：绵阳市科创园创业大道南侧，科创园区园通南路西侧 土地净用地面积：157041.18 ㎡ 土地规划使用性质：居住(兼容商业) 七通一平现状：水、电、气、通信管网均已准入，场地未平整，但已具备开发建设条 件。 2、项目用地周边环境调查 地块周边的建筑物：地块正北方为环保产业园，正东方为绿化空地与东辰国际学校， 正西正南均为空地。 绿化景观：项目用地周边绿化植被良好，各相邻干道均以完成道路绿化。 自然历史人文景观：因地处科创园区，地势较高，视野良好，但该处无良好的历史人 文景观。 环境污染状况：无环境污染，空气质量良好。 注：绵阳科技城科教创业园区位于四川省绵阳市城区西北部，规划面积 12.89 平方公 里。园区成立于 2001 年 8 月，是######绵阳市委、市人民政府根据党中央、国务院关于建 设绵阳科技城的决定而建立的创新创业基地，是绵阳科技城建设的重要载体。2002 年 9 月 国防科工委、科技部批准园区为全国唯一的“国家军转民科技园”；2003 年 10 月，园区通 过国家科技部、教育部“西南科技大学国家大学技园”验收，成为全国 36 所国家大学科技园 之一；2006 年 1 月，园区顺利通过了国家发改委对开发区的审核，成为四川省保留的 30 家开发区之一。
园区的发展定位是：将科技教育产业发展与城市发展相结合，按照职业教育园、城市 文化新区、军转民成果转化基地的定位，依托军工科研院所，利用国防科工委下属的七所高 校，促进军民两用技术研发、军工高科技成果转化和产业化，建成中国工程物理研究院、中 国兵器五八所等军转民产业园， 建成中国西部一流职业教育的区域综合性实训基地， 打造西 部一流的职业教育基地， 发展壮大产业技术研究所， 提升国家大学科技园科技企业孵化能力， 搭建科技创新平台，逐步形成城市功能完备、生态环境优美、科技教育产业和现代服务业发 达，文化特色鲜明的园林城市新区和文化新区。 园区交通便捷、设施完善、环境优雅。建成道路 30 余公里，绿化、美化水平较高，形 成了绵阳城市北区框架。园区现有工业项目 50 余个，还有一批孵化和三产项目。一批项目 正在孵化、一批项目正在建设、一批项目已经建成投产。中国工程物理研究院、长虹集团、 九洲集团、中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究院、西南自动化研究所、深圳 清华研究院、广州金发集团等一批知名科研院所、大型企业已进入园区发展，园区正逐步成 为科技人员创新创业的热土。
3、地块交通条件调查 地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划：地块周边道路中正北方向的创业大道 将是以后科创园的主要交通干道之一， 现今车流量较少； 地块正东方向的园通南路为科创园 与高新区的唯一连接干道，现今车流量较大，以后也是科创园的主要交通干道之一。 项目的交通状况：项目地块附近暂时没有公交车，但很快将会开通 45、57 路，13 路 与 32 路可能从项目周边绕行。 4、周边市政配套设施调查 购物场所：蕞近的购物场所分别为上马村与普明北路东段； 文化教育：周边现在有学校：南山双语学校、东陈国际学校、外国语学校、西南财大 天府学院；不久后将有 北京邮电大学（绵阳分校）、西北工业大学（绵阳分校）。 医疗卫生：蕞近的医院为高新区富临中心医院。
金融服务：蕞近的金融服务为：高新区农村信用社。 邮政与通讯服务：高新区邮政、科创园中国移动。 娱乐、餐饮、运动：无 配套设施方面存在的对项目不利的干扰因素：缺少生活服务，例如理发美容、社区医 疗、超市、游乐设施、餐饮设施、运动设施等。 二、区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况 固定资产投资总额： 固定资产投资增速明显回落。 今年前 10 个月经季节调整后的固定 资产投资累计增速由 1-6 月份的 31.3%回落到 28.3%。作为固定资产投资的先行指标， 今年前 10 个月新开工项目计划总投资同比增速已经回落到 4.4%，今年上半年该指标为 22.2%。 房地产开发景气指数：全国房地产供应类指标增势平稳。今年 1-10 月全国房地产投 资额为 14610.6 亿元，同比增长 24.1%，增幅与上月持平；商品房施工面积 169840.7 万平方米，同比增长 18.8%；新开工面积 59847.5 万平方米，同比增长 18.1%；竣工面 积 25790.5 万平方米，同比增长 8.5%。供应类指标本月累计同比增幅均与上月持平。国 家土地供应依然偏紧，存量土地充分释放。1-10 月份土地购置面积 26827 万平方米，同 比减少了 2.6%；土地开发面积 18390.7 万平方米，同比增长 38.6%，增幅较上月提高 了 4.6 个百分点。11 月，市场需求的各项销售指标保持上月小幅稳步增长态势。1-10 月 累计商品房销售面积 40780.67 万平方米，同比增长了 10.9%，；实现销售额 14053.2 亿元，同比增长 17.1%，增幅与上月基本持平。从销售价格来看，1-10 月商品房平均售 价为 3446 元/平方米，较上月下降了 0.4%。 从今年总体形势来看， 上半年房地产市场发展平稳， 8 月份开始出现政策性的微调， 7、 9、10 月份市场有所回暖。(搜房网：12 月 20 日《中方景气指数分析》)
国家宏观金融政策：（略） 注：11 月 15 日，中国人民银行将商业银行的存款准备金率再度上调了 0.5 个百分点， 这是近期内第三次上调准备金率。 央行提高准备金率， 无疑会使商业银行可自由贷出的银行 存款成倍的收缩。经济过热，成为央行采取此金融猛招的直接诱因，而资金密集的房地产业 自然成为压缩的主要对象。 虽然国家看紧银根并非只针对房地产业， 但对贷款投放规模较大、 融资要求较高的房地产业来说，商业银行的贷款总量紧缩，必然压缩房地产行业贷款，开发 商的资金链条将更为紧张。 据绵阳市人民银行相关人士透露， 绵阳的商业银行对房地产开发企业的贷款呈收紧状态， 而 个人住房贷款不受影响， 公积金房贷增幅较快。 银行收紧开发企业贷款的主要目的是防范金 融风险，将促使房地产开发企业提高自有资金率，拓宽融资渠道。 另据业内人士分析， 银行此举将进一步增加开发企业的资金成本， 对房地产市场的供给方起 到抑制作用，而在市场需求不减的情况下，房价仍面临上涨压力。（节选至绵阳房地产网） 全国及项目所在地： （略）
其中房地产开发比重：（略） 社会消费品零售总额：（略） 居民消费价格指数： 商品住宅价格指数： （略） （略）
2、项目所在地房地产市场供求现状 2005 年， 受国家政策影响， 绵阳楼市先抑后仰， 年度总投资 178854 万元， 同比 2004 年减少 50268 万元，负增长率近 22%；年度商品房总施工面积 2582435 平方米（年度 开工面积 1265092 平方米，9407 套）；年度普通住宅销售 74 万平方米，电梯公寓销售 35 万平方米，别墅 8000 平方米；其中本地消费者占 63%，外地消费者占 37%。普通住 宅销售均价为每平方米 1437 元（按建筑面积计算，下同），电梯公寓销售均价为每平方米 2011 元，别墅销售均价为每平方米 2026 元，商铺销售均价为每平方米 7142 元。
2006 年上半年，批准上市预售的商品房仅为 380702 平方米，同比去年负增长近 50%，造成市场供应紧张，成为今年绵阳房价上涨的主要因素。上半年绵阳商品房销售平 均价格为 2196 元/平方米。商品住宅中，多层商品住宅销售价格为 1730 元/平方米；电梯 公寓销售价格为 2066 元/平方米； 别墅销售价格为 2350 元/平方米； 经济适用房销售价格 为 1172 元/平方米。 2006 年，房地产项目的开工量比去年下降了 60%左右；据市房管局市场科提供的数 据，今年第三季度，绵阳城区商品房销售均价较去年同期上涨 381 元/平方米，涨幅为 22.4%。另据市房产交易所提供的数据，今年 10 月份二手住房的成交均价比 1 月份成交 均价上涨了 399 元/平方米，涨幅为 43.1%。在 11 月 5 日结束的 2006 绵阳秋季房地产 交易展示会上，据市房产交易所现场对参展各项目的统计，商品住宅多层均价 2170 元/平 方米，电梯公寓均价 2670 元/平方米，别墅均价 3400 元/平方米。两相比较，其价格上涨 幅度为：多层 440 元/平方米，电梯公寓 604 元/平方米。除别墅价格由于统计对象差异较 大， 其价格变化不具可比性外， 多层和高层的价格变化基本上反映了今年绵阳楼市价格大幅 上涨的事实。 2006 年以来，绵阳城区的房价从年初开始就持续上涨。“国六条”出台后，房价涨幅减 缓。但在渡过了一段时间的徘徊观望期后，由于市场供需失衡，房价再度发力上攻。从 5 月至 11 月，仅仅半年时间，商品住宅价格的平均涨幅达 400 元/平方米左右，11 月到 12 月底，市场商品住宅平均价格再次上浮约 150 元/平方米。 2006 年由于市场供应量减少，导致市场供需失衡，房价有明显上升。但推动绵阳房价 上涨的一个主要原因是绵阳城市品牌的提升， 宜居环境的改善， 吸引了越来越多的外地人到 绵阳购房，目前外地人在绵阳购房的比例接近 50%。另外，随着绵阳到成都城际铁路的开 通， 绵阳的房地产市场还将受到成都市场的拉升， 这对房价的上涨也有一定的促进作用。 （数 据来源：绵阳市房产网） 2007 年，房地产开工量在 200 万至 300 万平方米之间； 2008 年，市场供应将非常充足。
3、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 （区域、价格、户型、楼型）
区域 价格 户型 楼型 备注 涪城区 多层 2300 左右 电梯 3100 左右 多层 130 平米左右 电梯 40-110 平米 电梯住房占绝大多数 现阶段多集中在高水与塘汛镇 游仙区 多层 2400 左右 电梯 3000 左右 多层 90-130 平米左右 电梯 100-180 平米 多层居多，沿江高层 现阶段各楼盘仅有少量尾房 高新区 多层 1900 左右 多层 80-130 平米左右 多层住房占绝大多数 多集中在永兴镇 科创园区 多层 2200 左右 多层 120-180 平米左右 多层住房占绝大多数 剩余大量 140 以上住房
由上表可看出：90-140 平米户型占市场绝对主流地位，市场需求蕞大，市场供应量 也蕞多。 三、土地 SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势 地理位置上地处市政府倾力打造的高档住宅社区； 新城市政治中心；λ λ 多家大中学校遍布周围； 位于绵阳军转民高新技术产业园核心地带；λ λ 周边道路路网科学合理，宽广开阔，到达新市政府不超过三分钟； λ 本身净用地 235 亩，布局方正，极易形成规模开发效益，在有利于降低单体成本的同 时营造处较高的社区品味与档次； λ 地块周边环境污染少，空气清新； 社区新的生活配套设施便于规划与管理。λ 2、项目地块的劣势 λ 项目地块周边人气缺乏； 区域工业感较强，直接抑制本项目向高端发展的能力；λ
λ 周边接壤地块无任何开######况，心里感觉楼盘冷清； 进出社区交通不方便，无直达公交车；λ λ 市场、医院等配套设施极其缺乏，长远生活成本较高，销售抗性明显； λ 与科创园现有楼盘不相邻，相比较于倍特景苑、银都领地、中华坊、虹色景苑等，缺少 市场关注度； 进出高新区的坡度非常陡；λ λ 因规划指标容积率过高的原因导致本项目很难打造成一个高端项目； 3、项目地块的机会点 λ 市政府的发展中心，政府对区域的支持力度比较大； 大量高校入驻本区域，将带来很多的潜在教师客户；λ λ 周边现有楼盘竞争性激烈，各档次同质性较强，差异化不够，户型配比不合理，可考虑 抓住市场空白，快速打开市场； λ 827 项目、清华阳光项目的动工有利于在本项目动工前就加强项目人气值； λ 可以以教育产业为基点来做文章，在提升楼盘文化品味的同时争强对教师行业的吸引 力； 科创园比较好的绿化和环保可作为重点来突出；λ λ 大量科技人员加入区域，如果在项目地块中加强科技感，对科技人员将增强吸引力； 4、项目地块的威胁及困难点 λ 倍特景苑、银都领地、中华坊、虹色景苑等已经形成一定区域开发规模的楼盘将直接对 本项目产生影响； λ 今年在高新区与科创园即将开工的卢卡美郡、半山蓝湾、清华阳光等多个项目将会对本 项目的高端客户产生严重影响； λ 若公交公司不愿意开通直达本项目的交通车，则项目销售将直接存在严重威胁； λ 若本项目在相同档次条件下不能更好的与城区楼盘拉开销售价格并群找特殊卖点，则销 售进度将可能严重滞后；
1、类比竞争楼盘调研 类比竞争楼盘基本资料（详见附表） 项目户型结构详析（详见附表） 项目规划设计及销售资料（详见附表） 综合评判（详见附表） 2、项目定位 区域定位： 本项目的主要市场区域应该是集中在绵阳本地， 这其中按市场的潜在客户数量由多到少分 别为：科创园区、高新区、金柱园与绵兴路沿线、市区其他区域； 本项目其他市场区域还应该包括以下部分：绵阳市郊区的村镇、邻近绵阳的周边郊县、成 都广元等外市区域 主力客户群定位 30 岁左右的首次置业者，家庭成员两人或三人； 35-45 岁的二次置业者，家庭成员两人或三人； 城市内的白领阶层与普通公务员、 科创园与高新区高新技术企业的主要技术人员与管理人 员、科创园与高新区的教师、金柱园与绵兴路沿线的个体商业老板、农村入城者、欣赏绵阳 环境从外地回来安家养老者、职业投资客户。 核心客户为 30-45 岁一、二次置业者，核心客户群心理因素与工作生活环境分析：教师、 高级技术人员、企业中高层、政府官员、公务员、白领、律师、医生等，有大学以上学历； 收入相对在整个城市中居高而且稳定，工作压力大，生活节奏比较快，在城市化所提供便利 与优越的时候，工作越来越模式化，人与人之间越来越冷漠，他们从内心深处希望有一个远 离城市的好的居家环境， 能减小工作压力大所带来的枯燥与烦躁， 但是有因为长期以来形成
的生活习惯， 导致其对城市产生了依赖， 形成一种期待宁静又不忍离开城市繁华的矛盾心理 的统一。（性格表现为有的和蔼有的清高）另外：这个群体另一个鲜明的特征是：对后代学 习生活考虑较多， 希望后代有一个良好的生活学习前景。 对住房的需求集中在 120 平米左右 的三室两厅，。
功能定位： 满足社区业主的居住需要，提供给业主一个安静的家与一个温馨和谐的社区环境；λ λ 为社区业主解决生活配套问题，降低业主的生活成本； 将文化教育引入社区，提供完善的文化教育前景；λ λ 将科技引入社区，倡导一种富含科技的生活； 满足业主对绿化环境等方面的要求，加强景观建造；λ 要给业主间一个交流的平台；λ λ 满足各个阶层客户对品味的要求，满足客户对新品质新生活的追求； 满足一些小公司对办公的要求；λ λ 标志性建筑的修建，将作为本社区的一大特色，也作为高新区进出科创园的一个主要标 识。
建筑风格定位 总体建筑风格：现代简约风格；λ λ 对核心客户群的心里分析与讨论，要给客户一个轻松的、没有过多花哨讲究的、各个方 面都非常和谐统一的家和社区。 λ 核心规划设计主题：和谐、健康，科学、运动——以人为本； 以和谐健康为核心，科学运动为辅助；λ λ 整个社区还包含有文化的、学习的、宜居的内涵。
楼盘意向性命名有： 首选：长兴?蔚蓝天空 理由：根据绵阳市打造的“天蓝地绿、水清人和”并结合本项目优良的空气环境等方面提 炼出来； 其他备选： 长兴?科创花城 理由：结合科技创业园与打造一个美丽社区两个因素而起； 长兴?阳光新城 理由：在小区内心情舒畅而轻松，恣意的沐浴灿烂的阳光； 长兴?一个小镇 理由：一个亲切和谐的小镇，邻里无拘无束，谈笑风生； 长兴?新世纪?现代城 理由：新的起点，新的城，新的生活将由此开始绽放； 长兴?优诗美地 理由：诗情画意中的美丽居所。
1、影响项目开发节奏的基本因素 地块状况因素：本地块占地面积非常大， 开发商操作水平因素：综合考虑我公司蕞近几年的开发状况，包括久远花园、江岸山景 等项目情况，我公司年开发量的上限应该是在 11 万平方米左右，只有在这个开发量以内， 我公司才能保证在资金、人员、材料供应等各个方面比较协调； 资金投放量及资金回收要求：本项目初步估计按基本容积率要求将修建 34 万平方米， 总建筑投资将在 5.5 亿到 6.5 亿元之间，其中土地总资金占用为 1.725 亿元，则我公司截至 2010 年 12 月 30 日止，年均资金需求为 1.5 亿元，特别是 2006 年的资金需求蕞大，故我公
司应该是尽量延长修建期限，根据市场情况决定开发的节奏； 销售进度与价格控制因素与市场供求因素： 因为 2006 年绵阳市的市场情况为供小于求， 市场销售价格上涨幅度比较大。但在 2007 年开始，市场将快速放量，集中在 07 年下半年的 市场投放量在 200 万平米以上， 供大于求的市场情况将使得销售进度以及销售价格等多方面 指标变低，所以在销售价格方面即使不降低，那涨幅也非常的小，因而建议公司对本项目的 开发时间尽可能的根据市场状况来进行修建与投放。 上市时间要求：初步估算为 2007 年 12 月底前投放市场的房源约 5 万平方米，根据市场 销售进度再确定明年的投放量。
2、项目开发节奏及结果预测 项目开发步骤： 整个项目分四期以上开发， 一期开发时候应该在各个方面都有一定的前 瞻性，密切关注各个户型的配比情况，建议一期从大到小各个户型都要有：90 平米以下约 35%，90-140 平米约 50%，140 平米以上约 15%。；蕞终可根据一期的销售进度情况来决定 是否对后期项目中的户型进行调整。 一期总投入约五万平方米， 销售时间应该在 2007 年 10 月开始， 直到 2008 年 6 月销售过 95%； 二期销售速度应该稍微比一期快一些， 三期四期乃至后面各期的进度应该越来越快， 只有这 样，才能充分的将资金运转起来，以减轻公司的总投资资金压力。 各期项目投入产出评估： 一期以吸引人气和资金快速回笼为主， 对于销售价格方面不应 该做太大的要求，只要保证有 10%-15%的利润就可以；一期的回笼资金及时用在二期三期 的修建上，并根据市场实际情况决定二期三期的开发速度，二期开始，在户型完全符合市场 要求的情况下，至少要保证有 20%的利润，以期增强一期客户对本项目的认可度，并增加 口碑效益。再后各期根据市场实际现状决定开发两与开发进度。但根据容积率所计算出的 34 万总面积的前提下，我公司应该在总销售面积达到 26-28 万平方米的时候收回整个项目 的全部总投资。
结论：多期开发，滚动开发，根据市场情况采用多种营销手段，即使准确的调整投放量 与价格。
１、 项目地块情况分析 发展商的初步规划及设想″ 本项目力求打造成科创园乃至绵阳市蕞具有前瞻性的标志性建筑， 要做到本项目在四年后 全部开发结束之时依然是绵阳蕞具有代表性的建筑。 在整体规划中， 要明确做到跟随开发时间与市场销售状态的变化逐渐提升品质， 在分期开 发策略下，一期不仅仅要吸引人气，实现快速销售资金回笼，更要通过一期去敏感的把握科 创园市场的实际状况， 以使以后各期开发更密切符合市场需求， 使得项目随着开发时间逐渐 提高销售价格，以追求更大的利润。 整体规划设计要具备足够的市场震撼力， 要力求达到客户在头部时间感受到项目的高品质 高档次，引起客户的强烈购买欲望。 整体规划设计之时，尽量将创新、和谐、休闲、运动、健康、科技等核心内容丰富的表现 出来。 项目整体要具有大量公建感， 如果可能的话， 尽量将景观、 绿化与商业会所等做成公园式。 整体设计时尽量考虑各组团也有丰富内涵，增强各组团卖点。 整体设计时需要兼顾满足各楼幢的均好性。 对于是否设计酒店与写字楼，需要多方面权衡。
在符合高品质高档次的前提下，尽量提高容积率。 项目单体蕞高不超过 18 层。
２、 建筑空间布局 项目总体平面规划建议″ 平面总体布局上要规整并有气势， 尽量做到四期占地都相对规则， 建议将元通路南段与高 新区蕞接近一处十字路口处作为一期。 天际线：要求天际线尽量逐渐变化，不要过于突兀； 水域面：在协调考虑成本与销售价格的前提下，适度的使用水域面积；
３、 道路系统布局 地块交通建议″ 项目内道路尽量做到人车分流，车行尽量不进入园区内部。若确实不能完全分流，那也应 该做到车行尽量不影响人流通行。 建议园区外围设置环形车道， 内部除别墅与花园洋房使用车行道外， 其他住户车辆均不进 入组团内。
项目道路设置及其说明 １） 项目主要出入口设置 项目主要人行进出口设置在元通路南段，次入口设置在北侧与南侧； 项目主要车行进出口设置在西侧，次出入口设置在北侧人行入口偏东方向与南侧人行入口 偏西方向。 ２） 项目内主要干道设置与车辆分流情况说明 园内人行主干道正对设置项目内主要景观道路，并由主要景观道路向两侧延伸出人行线 路，各自进出高层、多层以及花园洋房和别墅的前院； 园内的车行主干道应主要为花园洋房和别墅服务，所以园内的车行主干道由南北两侧车
行出入口贯穿并直接进入花园洋房和别墅的后院。 ３） 项目停车场布置 停车场集中在小高层和高层的地下半地下，花园洋房和别墅的后院，并适当配置停车库。 停车位尽量但不应该强求完全按 1：1 的比例设置。
４、 绿化、景观、环境概念等系统布局 项目环境艺术规划建议 １） 项目绿化景观系统 项目的绿化景观等尽量以绿地与大树为主，辅助采用水生植物，少量使用灌木。植物的 选用需要考虑到季节性与气候适应性。 整体的景观绿化要尽量做到每户都有良好的通风与视觉景观，尽量做到大部分住宅的客 厅面水，主卧靠绿化。 绿化与景观不需要做大量集中式的设置，建议多采用线性设计，将绿化景观等密切的融 合在楼与楼之间，提高楼幢的均好性。 别墅与花园洋房尽量做到采用绿化或水景将其与其他物业形态进行分割，别墅的绿化做 到前庭后院。 绿化与景观不仅仅在地面上丰富的表现，更可以通过多层的大面积露台与顶层的屋顶花 园来表现。 各组团间需要有完美的景观过渡，即组团间要有好的有机的联系纽带。 在注重大环境的震撼性打造的同时，园内的主要人行道、主要景观轴线都要尽量做到精 致、别致，并同时兼 容考虑人景的互动感。 各组团或各物业形态间可考虑使用溪流分割，并辅助使用木桥或石拱桥衔接。 ２） 项目主要公共场所的环境艺术设计建议 主要公共场所包含有临街的集中式商业、会所物管用房、幼儿园以及园内的休闲集中地 区。
在各场所，尽量做到色彩个性鲜明，例如彩色道路的设置。 园区内需要设置部分小品与雕塑，与整体风格要相互协调，突出园内公共部分的趣味性 与观赏性。 在各楼幢之间设置一些休闲长廊与亭阁，增强楼宇间的和谐感。 部分位置可采用堆坡的方式减少视觉的通透性。 各楼宇人行进出口尽量采用门厅过水设计。
环境概念设计建议″ 雕塑小品：建议采用一些人物或者抽象雕塑，人物雕塑需要与景观配合，抽象雕塑要具 有鲜明的个性化。 椅凳造型：需要有创意的设计，同时尽量不要做得几年就过时。 宣传栏、楼牌号和导视系统：设计上融入现代元素，作为建筑物的修饰。 环境概念设计应该融入企业文化，进行 IC 系列标准设计。
５、 公建与配套系统 项目配套功能配套及安排″ 项目用地周边的配套极为欠缺，几乎没有可以借用的商业服务。 根据规划设计要求，需要设计有六班以上幼儿园、社区商业、运动场所、社区休闲会所 等。 幼儿园尽量做到沿人流车流都较少的临街面，在服务本小区的同时可对外服务。 社区商业尽量集中设置，主要放置于人流较多的地段，在满足本小区需要的同时可对外 服务。 运动场所主要针对本小区客户设置，例如网球场、篮球场、羽毛球场和乒乓球场都尽量 设置在方便本小区客户就近使用的地方。 会所在服务本小区客户的同时还要有一定的个性， 并能非常鲜明的体现出本小区的品味 与档次，可放置在人流主进出口。
游泳池可设置为两个，一个室内恒温游泳池设置在会所一层，一墙之隔的室外设置露天 游泳池。 图书馆如果配备的话将可增加项目的文化品味，一个小型的图书馆可设置在会所二楼， 上面采用高层高、天窗与大幅落地窗。 户外其他健身场所应穿插设计在各组团内，可考虑采用在园内设计环形千米漫跑道。 变电箱：各组团分区布置，分区控制。 垃圾站：各楼幢或各合围住宅群下设计小型垃圾箱，社区大型垃圾站建议设置于地块西 南角的下风口。 出入口门岗：除人行主出入口外其他出入口均设置一小型保安岗位，非临时性建筑，风 格需要与项目整体协调。
公共建筑外立面设计建议″ １） 会所（包含营销中心与物业管理）外立面设计建议 会所的设计要将会所完全的融合到整体景观中去，使会所也成为一个景观。 会所的设计要线条简洁明朗，色彩轻快。 ２） 其他公建（如公交站台、围墙）外立面设计建议 如果将来在园区主要人行出入口处有公交站台，则公交站台的风格也尽量与项目配合， 风格简约，线条简洁； 园区外围围墙采用绿化生态围墙的形态，将围墙用绿化和景观包裹起来。 ６、 分期开发 分期开发思路″ 本项目分四期开发，前期开发要努力做好景观与配套，为后期的开发打好基础。 四期开发为滚动式，每期的开发都会对后期的开发产生影响。 一期估计建筑面积为五万平米左右，二期、三期、四期估计都在八万平米左右。
首期开发思路″ 首期开发的主要要求是首先做出品质，其次要快速实现销售使得资金能快速回笼，以便 进行二期开发。 一期的设计需要包含有各种物业形态，并必须要有一些小高层或高层建筑。 主要的配套设置需要在一期开发的时候同时完成。
二、 建筑风格定位、色彩计划 １、 项目总体建筑风格及色彩计划 项目总体建筑风格的构思″ 总体建筑全部采用现代简约的风格。本项目不仅仅要立足与自己，更要立足与整个城市 的景观配套，凸显出项目的地标感。
建筑色彩计划″ 建筑色彩上尽量使用淡色系为主，辅助一些少量的深色（例如暗红、赭色、深蓝、深橘 等）做为色彩调节，避免整体的呆板感觉。
２、 建筑单体内部处理 单体内楼梯间或电梯厅均要保证良好的通风采光，并避免雨水的直接侵入。
３、 建筑单体外立面设计建议 商品住宅房外立面设计建议″ １） 别墅、花园洋房、多层、小高层、高层外立面设计建议 住宅的外立面要具有强烈的现代感。 可采用石材外墙（用于建筑底部）、面砖与外墙漆相结合的方式。 外立面要具有一些鲜明的个性化，例如空调位的隐藏设置、外立面的图案搭配等。 外立面可采用部分做百叶窗处理。 单元进户门处要有鲜明特性，可采用全玻璃双开门结构以及现代钢结构雨棚。
为做到立体的绿化景观，多层和花园洋房可采用逐层退台设计，每层都可以设置大面积 露台和入户花园。 室外管线） 针对屋顶、阳台、窗户等外立面局部设计建议 屋顶在考虑成本的前提下，尽量采用明朗感强烈的顶部构架。 阳台可考虑采用大面积，并使用透明玻璃做挡板，再采用错开式布局，提高阳台部位的 层高，提高品味并增加采光。 窗户可考虑采用转角凸窗，在凸窗下设置空调机位，凸窗建议挑出宽度达到 80cm，增 强舒适度。 所有玻璃门窗均使用双层中空玻璃，减弱噪音的同时增强隔热保温作用。 室外集中抄表箱可考虑单元门处设计，也可考虑在单元外山墙处设置并采用绿化遮蔽。 高层、多层门厅处设书报邮件箱及服务配套设施。
三、 主力户型选择 １、 项目业态分析及项目户型配置比例 90 平方米以下户型占总户数的 25%； 90—130 平方米的户型占总户数的 60%； 140 平方米以上户型占总户数的 15%； 110 平米下的户型主要集中在小高层与高层建筑中，110-140 平米的户型主要集中在普 通多层中，130-160 平米的户型花园洋房中，160 平米以上的户型均在别墅中考虑。 所有户型需充分考虑无障碍设计，给老人和残障人群给予必要方便。
２、 主力户型设计建议 一般住宅套房户型设计建议″ 110 平米以下包含有三室两厅两卫、两室两厅一卫或两卫，一梯三户以上设计，可做跃 层式。
尽量采用入户花园。 客厅：开间 4.2 米以上，面积约 25 平米左右，客厅紧邻大面积阳台。 餐厅：开间略小，紧邻厨房，并与进户门紧邻，方便买菜后直接放入厨房。 厨房：开间在 2.4 米以上，面积不要过小，厨房外必须接一小的生活服务阳台。 主卧：主卧喜静，客厅相对喧哗些，所以主卧方向与客厅方向应该相反，主卧面积根据 户型面积调整，可视情况添加衣帽间。 卫生间：避免暗卫，充分做到通风采光，面积不小于 4 平米，洗漱与淋浴分开。
110-130 平米以下包含有四室两厅两卫、三室三厅两卫、三室两厅两卫，一梯两户设计， 可做跃层式。 必须全部采用入户花园。 客厅：开间 4.2 米以上，面积 25 平米以上，客厅紧邻大面积阳台。 餐厅：开间略小，紧邻厨房，并与进户门紧邻，方便买菜后直接放入厨房。 厨房：开间在 2.4 米以上，面积不要过小，厨房外必须接一小的生活服务阳台。 主卧：主卧喜静，客厅相对喧哗些，所以主卧方向与客厅方向应该相反，主卧面积根据 户型面积调整，可视情况添加衣帽间。 卫生间：避免暗卫，充分做到通风采光，面积不小于 4 平米，洗漱与淋浴分开。 可视具体情况增加书房或者会客厅。
花园洋房与别墅户型设计建议″ 花园洋房包含有五室三厅三卫、四室三厅三卫、四室三厅两卫、三室三厅两卫、三室两 厅两卫，采用一跃二、三跃四跃五设计或者一层单独、二跃三、四跃五设计。 别墅包含有五室三厅三卫、四室三厅三卫等，全部使用一跃二跃三设计。 必须全部采用大面积入户花园。 花园洋房全部采用逐层退台设计，各层均有大面积露台，顶部采用屋顶花园。
客厅：开间 4.5 米以上.。 必须设计有书房，视情况设计佣人房和会客厅。
四、 灯光设计及背景音乐 １、 项目灯光设计建议 项目公共建筑外立面灯光设计″ 公共建筑外立面的灯光建议采用大量的线性光线，以细长明亮为主。
项目道路系统灯光设计″ 道路两旁的灯柱风格要鲜明， 具有浓厚的艺术感。 道路两边路面可安装小型的导视夜灯， 方便在夜晚主要路灯关闭后做车行人行导视使用。
２、 背景音乐 在主要人行节点处设计小型迷你音响。 可考虑在部分人流集中地段设置环绕音响。 音响音乐由物管处同意播放。
一、建筑材料选用提示 售楼部侧修建工法房。 新型建筑材料是区别于传统的砖瓦、灰砂石等建材的建筑材料新品种，包括的品种和门 类很多。从功能上分，有墙体材料、门窗材料、保温材料、防水材料、粘结和密封材料，以
及与其配套的各种五金件、塑料件及各种辅助材料等。 新型建筑材料：新型墙体材料、屋面材料、铝塑复合板、阳光板、幕墙材料、铺装材料、 新型保温隔热材料、新型防水材料、内外墙涂料、油漆、粘合材料、填缝材料、塑钢型材、 新型阻燃、耐热防水材料、新型管材等。 门窗系列产品：塑钢门窗、各种材料复合门窗、高级铝合金门窗、、车库门、自动门、 防盗门窗、密封辅助材料、配件及各种组装设备。 建筑陶瓷：各类内外墙砖、地砖、广场砖、屋顶砖等。 建筑装饰石材：建筑石材、装饰石材、人造石材等。 特别强调：所有的建筑材料选用时候，一定要充分考虑到环保性。
二、质量控制 因本项目的实际修建时间为五年，从开始修建到完全销售结束需要约六年时间，所以在 质量上需要非常注意，特别不能出现以下问题： 1、墙面渗水、顶面屋面漏水； 2、顶面地面墙面裂缝； 3、室内地坪起沙 4、各类门窗变形 5、上下水管滴漏 6、建筑面积短缺 建议：实行建筑质量保修五年。
四、项目开发进度提示 本项目上市时间控制在 2007 年 10 月份以后， 以错开 6-9 月市场大量项目开盘的高峰期。 根据市场调查，科创园项目的目标客户群应该是对景观环境尤为注重，因此为提高本项 目销售初期市场竞争力， 建议少部分景观园艺和住宅同期建设， 景观初具轮廓时， 停止营建， 重点放在住宅建设上，住宅基本竣工时再开建细部景观环境。该方式在销售初期，不仅可以 通过景观营建更大吸引消费者眼球，同时对于销售价位的推广也有一定的利好消息。
五、项目现场管理提示 所有施工人员严格遵守安全规则，坚决不能出现工人事件！ 各类管线一定要提前统一规划、统筹设计、集中施工，防止多次填挖；商业与售楼中心以及 样板区管线尽量一步到位。 施工前期尽量避免非工程技术人员、非施工人员进入场地内。 尽量提前将部分主要景观区完成。 施工主入口设于背街处； 对变更工程量和变更设计采用会鉴制，由工地代表、监理单位、施工单位、工程造价人 员、设计单位等各方会签。
六、其他细节 水电线路设计时候，应该充分考虑到电源插座、电话接口、网络接口的位置； 电路设计时候，尽量设计出一组紧急呼叫电话，直接连接物业管理处； 在售楼部附近，提前使用刚结构修建样板区与工法展示区； 与装修公司提前联系，给顾客提供菜单式装修方案； 在工程质量与新材料新工艺上，尽量争取获得各种奖项。
项目形象营销包括项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、房地产企业行为形象 策划、 员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要营销内容。 形象是消费者对项目蕞直接的 感官认识， 其潜移默化的影响着消费者购置热情。 对于科创园这个中高档项目尤其显得重中 之重，同时也是广告的有益补充，是项目营销策划中不可缺少的一环，起到强化及深化广告 宣传效果。
一、 项目视觉识别系统核心部分 1、名称 项目名：长兴?云湖花园″ ″ 组团名：本项目的各种组团并不很集中，物业形态并不是完全独立分割，所以针对组团 取名时候不能太过于实体化，建议以不同的寓意来起名。
2、标志 ″ 项目标志：本项目的标志要突出现代风格，要有足够强烈的时代气息，充分将科技感、 和谐感融入进去。标志中要有绿色，充分表达出云湖的寓意。标志中要能解释项目位置与名 字的构件。
3、标准色与标准字 主要色彩为绿色（包含黄色蓝色），标准字要求强烈的线条感，但同时要注意稳重，不 能给人过于轻浮的感觉。 二、 延展及运用部分 1、工地环境包装视觉
A、入驻工地前外墙广告包装策略（2007.5-2007.8） 如：外墙修建的时候就注意有一定的现代感特色，围墙顶部设计一些别致的构架，墙柱 间预留出足够的广告布幅位置，采用喷绘画的形式印上长兴集团的名称、项目的名字、 LOGO、广告语、画面等。
B、施工阶段楼盘包装策略（2007.8-2007.11） 策略 1：先人为主的致歉公告 如：尊敬的……本工地因施工……不便之处，敬请原谅。 －－长兴科创园项目施工工 地 策略 2 ：施工进度板 主要内容为施工进度展示，安排在工地外围。 策略 3：广告布幅 在一些可以从主交通干道上看见的楼栋外脚手架上悬挂条幅，条幅内容可以是售楼部电 话或者广告语、也可以是说明楼栋编号的说明布幅如：“X 组团 Y 幢”。 策略 4：指示牌 指示牌主要起引导作用，方便消费者参观看房，指示牌的样式一定要具有鲜明的楼盘特 色， 展示长兴公司的细心与诚意。 建议在高新区通往科创园项目的主干道十字路口处安排相 应指示牌，说明售楼部方向。 策略 5：艺术品 在售楼部门口，设置带有楼盘标识（L0G0）的建筑小品，如：雕有长兴科创园项目案 名的漂亮石头，不仅增添长兴科创园项目景观，同时给购房者难以忘怀的视觉印象。 策略 6：温柔的警告牌和提醒牌 如： 为了您的安全，请注意……为了您和家人的安全……注意…通告…该类警告牌和 提醒牌，主要设置在施工现场需要注意安全地带。 策略 7:路旗
在楼盘旁边的主要道路两旁设置的宣传旗帜，内容主要为楼盘名称及楼盘标识。本项目 目前所在地人流量相对少， 因此在修建中设置路旗不但起引导和美化作用， 同时为前期排号 渲染气氛。
C、预售阶段楼盘包装策略（2007.11-2008.2） 策略 1：小彩旗与飘空气球 采用三角罗马旗、旋转风轮小彩旗和飘空气球，布置在售楼部外围，装点现场、营造气 氛。 策略 2：景观庭园 在售楼部外根据现场情况，适当安排景观小品，如假山、雕塑、喷泉、小瀑布等，该景 观庭园可以为售楼环境注入活力生气，表现长兴集团的细心体贴，增加亲和力和温馨感。
D、收尾阶段楼盘包装策略（2008.3-2008.5） 策略 1：树立销售率广告板把销控表放大，告知消费者本项目良好的销售情况，加紧其 购房迫切度。 注：本项目为几期连续开发，故建议在此阶段有计划有针对性的将各类包装向二期组团 转变。
2、售楼部（建议取名为：营销中心）包装设计 a、构想 售楼部应该尽早请装修公司进行设计与装修， 总体要求宽敞、 明亮、 充满现代主义风格。 售楼部如果有可能的话，建议将谈判区设计在临水的位置。 b、功能分区提示 主要分为接待区、洽谈区、模型展示区、资料展示区、音像区、休息区等，建议各分区 相对独立，并在二楼处增设大客户贵宾洽谈室。 c、主要配置内容
接待台、展板（包括广告板、效果图、说明图等）、形象墙、楼盘整体模型、户型单体 模型、销售进度表、楼书、说明书、椅、台、屏风、饮水机、印有楼盘 LOGO 的各种文具 与证件、纸杯、雨伞等。 d、售楼部建筑外观 售楼部的建筑外观风格应与楼盘的类型、档次相吻合、颜色、造型尽量与楼盘配合，协 调一致。 e、其他细节 如：洽谈去全部采用现代风格不宜沙发，装配两部或三步电动观光车；在售楼部摆设一 些盆景， 嵌挂一些艺术品， 或者播放一些温和轻柔的背景音乐； 建议纸杯和饮料多准备一些。 饮料可以包括有咖啡、果汁、绿茶、白水四种。
3、样板间 科创园项目建筑形态包括多层、花园洋房、小高层、高层，户型约有十多种，因此建议 根据各期销售所需，选择个别户型进行样板间包装，使消费者从参观样板间中，感悟实实在 在的居家情怀，加速其购买的热情。 a、包装切合主题 如：通过墙色、雕像、艺术造型、吊灯、壁灯等，营造艺术品味，突出住房的现代风格， 体现长兴的品牌实力、长兴科创园项目的气派，使其从外到内，都力图包装出高雅非凡的效 果。 b、注重细节，充分利用每一个空间、角落进行宣传 如：广泛使用指示牌、说明书，布置在走道、通道、门口两侧、转角处，说明方向、用 途材料、面积以及注意事项等； c、注重亲合力的营造，带给人一个真正的“家”的感觉 如：里面适当布置家具和生活用具，使消费者一边考察参观，一边又不自觉把自己溶入 居家的角色，很容易产生认同，同时还应该多从科技的角度，多展示出楼盘的科技含量。
d、注重对家庭每位成员的引导 如：家庭主妇对厨房尤其注重，因此装修时在厨房和餐厅的布局安排应充分考虑，儿童 房间投其所好，布置充满浪漫的可爱气息。书房突出主人的个人品味。 e、注意样板间内色调搭配 建议采用比较素淡的色调，如用料较为考究的乳白色、火黄色等，避免采用颜色过于鲜 艳的色调，那样将会容易使客户注意力分散。
三、工作人员形象包装 A、销售人员着装保持统一，并佩带工作牌；按照严格的销售人员管理制度进行管理， 对其与客户接触时言谈举止进行严格规范。 同时在销售人员上岗之前需对其进行专业培训和 严格的考核。通过考核和筛选合格者方可上岗。 B、销售人员服装统一使用某一品牌服饰，设夏装、春秋装和冬装； 女性：统一以下装饰：领花、胸花、围脖、皮靴、皮鞋、唇彩、眼影、香水，上班时间 不得佩戴戒指（或统一在某一手指戴戒指），上班时间不得涂抹过厚的粉底，不得佩戴手链 和脚链，不得采用卷发、不得将头发染成浅色。 男性：统一发型、服装与香水。 C、保洁与保安（蕞好称保全）：保洁人员浅色服装，售楼部内专配；保全设春秋装、 夏装、冬装，深色系。
项目营销推广策划是房地产全程营销的重头戏，营销推广策划就是房地产企业对未来将 要进行的营销推广活动进行整体、 系统筹划的前瞻性决策。 项目营销推广策划提供的是一套 以未来的市场趋势为背景， 以企业的实际现状与发展目标为基础设计的营销推广措施， 其内 容是在头部到第三部分的基础上进一步分析， 从而得出正确的处理方法， 以及采用相应宣传 推广策略。 一、 区域市场实态分析 本项目所在地房地产市场总体供求现状（详见《头部部分 项目投资策划营销》）
二、 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 １、 项目主要卖点 科创园项目的主题卖点需要从两个方面着手考虑，首先是外在因素挖掘，这表现在对项 目所属区域的认同感，其次在于内在品质，这将直接决定项目的长远发展能力。 外在因素包括有： a、地段 政府重点规划发展的高尚居住区，引领着直线上升的发展趋势。 b、区域自然环境 呼吸大自然恩赐的阳光与芬芳雨露，眺望富乐山、三江湖，俯瞰全城； 山空朦诗韵、 聆听风的禅唱、 鸟的婉转， 在一个云淡风轻的午后， 悠闲于后花园的暖暖阳光， 诗意栖居、恬淡于科创园项目独属的悠然意境。 c、学校 南山中学东方双语学校、东辰学校、外国语学校、西南财大商务学院等，袅绕 书香，弥漫于周际的蔚蓝天空，随孩童欢歌笑语，朗朗书声飘落于科创园项目，构筑一幅结 庐在学府的水墨丹青。科创园项目，沉醉缘于一份知性的雅韵，为你或你的孩子人生哲理加 冕。 内在品质：可以从本项目的开发设计核心理念：和谐、健康、科技、运动来体现；在设 计方案的时候，又补充有阳光、休闲的辅助开发理念；蕞后的总平图上还有大面积的水域， 从本项目的案名上可以看出来，湖这个设计亮点一定要充分体现。所以，本项目内在因素的 各种主要卖点将围绕上述去展开， 本类卖点可以从 《第二部分项目规划设计营销》 中去延伸。
在此不再累述。 除此之外，本项目还可以充分挖掘下面所列的一些卖点： 楼盘硬件卖点： 户型卖点（面积配比、户型创新等）、配套设施（幼儿园、图书馆等）、 景观卖点与绿化率卖点、新工艺新材料与创新技术、现代风格会所卖点、双游泳池卖点、超 前的规划理念卖点、科创园的大盘卖点； 建筑风格卖点： 现代风格建筑； 空间价值卖点： 空中花园、大露台、错层阳台卖点 ； 园林主题卖点： 中心花园、组团花园、主题园林、自然园林、树木卖点； 自然景观卖点： 园景卖点、人工湖景、山水景观卖点； 区位价值卖点： 未来的行政中心区概念、绵阳市高档住宅区概念 功能提升卖点： 健康概念、绿色概念、e 概念卖点、环保概念、生态概念； 产品嫁接卖点： 教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念； 楼盘软性卖点： 服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点 产品可感受价值卖点： 品质卖点、身份地位、安全卖点 居住文化与生活方式卖点： 生活方式、品味卖点 销售与工程进度卖点： 奠基卖点、前期排号、头部批次房源公开发售、第二批次房源 公开发售、蕞后一批次房源公开发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放、外立 面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交房卖点、尾房销售、现房卖点、答谢卖点 创意促销卖点： 价格卖点、付款方式、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价房源促 销、各类比赛促销、征集活动促销、业主联谊促销、音乐会促销、表演活动促销、艺术活动 促销、送私家花园等等。
四、 价格定位及策略 1、项目单方成本与项目利润（详见《第三部分 项目质量工期营销》）
2、可类比项目市场价格（详见《头部部分 项目投资策划营销》） 3、价格策略 定价原则：根据市场定价。″ ″ 蕞低价与蕞高价的确定方法：本项目一定要完全杜绝成本定价法，一切价格根据市场而 定。定价前，需要充分对全城主要楼盘进行详细摸底，再综合考虑具有直接竞争性的楼盘详 情，采用加权计分法，按重要性及影响力度确定每一个因素的权重分值，蕞后综合评价本项 目的各种权值分数，以此确定价格范围。 ″ 每套住房的价格确定：选取项目中景观、户型、朝向等各方面都蕞差的一套作为蕞低价， 选择项目内各方面条件都蕞好的一套作为蕞高价，再通过楼层调差、户型面积调差、朝向调 差、景观面域调差等，分别确定每套住房的价格，尽量做到本项目一房一价。 ″ 付款方式和进度：我公司以前的各个项目一般都仅仅采用了两种付款方式，即一次性付 款与商业银行按揭付款，我个人在此建议，是否可以考虑增加分期付款方式，比如刚刚修建 时候交纳 10%房款，主体封顶交纳到 60%房款，主体完工时候交纳到 85%房款，全部完工 后需要交清全部房款方可领取钥匙（当然这种方式是否可行以及如何执行需要再深入的讨 论）。 ″ 优惠条款： 在前面所确定的一房一价基础上上浮 1.5%做为一次性付款的价格； 上浮 3.5% 作为银行按揭购房的销售价格（考虑到有少量关系户需要提前准备额外优惠）。以上价格除 非有特殊促销活动，一般都不打折。 4、一期组团价格分期策略 从排号阶段开始，价格由低到高，开盘前价格需要具有一定的轰动效应，开盘入市后的 价格跟随市场销售状况及时调整， 各次价格调整需谨慎， 若出现因价格上浮过大导致销售进 度缓慢，应及时进行促销活动以提高人气。 详细的价格等需要在项目正式动工时做市场调查后确定。
五、 入市时机规划 本年度（2007 年）绵阳市报建通过的房地产项目总面积近 300 万平方米，本年度能实现 销售的总面积约在 150 万平方米左右， 且多集中在今年六月至十月正式开盘入市。 科创园与 高新区片区今年暂时没有和本项目物业形态完全重复的项目， 故本项目的前期排号可以从项 目动工时候开始，正式开盘时间尽量往年底（10 月份后）靠，以期有充足的时间来累积客 户，再集中于开盘期间引爆市场。
1、各阶段主要推广手法（含部分广告费用明细） 本项目广告推广分为四个阶段，即蓄势与筹备期、排号与开盘期、强销期和持续期。以 下将对本项目在四个推广阶段不同的广告推广策略予以阐述。 A、蓄势与筹备期 （1）广告宣传策略：概念引导、形象推广、地段诠释、各主卖点公布 （2）媒体投放策略：报纸广告与户外媒体为主，宣传活动与印刷媒体等为辅； （3）目的：塑立形象、吸引消费者关注，为开盘制造声势。 （4）时间：土地证办理后至开盘前两个月左右 （5）具体的广告形式和需准备的宣传方式 ″ 售楼部与样板间的筹建（时间：2007.6-2007.8） 包括售楼部与样板间的选址、 搭建、 售楼部与样板间的内部装修及道具的准备等应在排号前 一个月完成。 户外媒体″ 高新区双碑立交桥户外路牌广告（单面），每年 8 万元，6-12 月约 5.5 万元； 火炬大厦对面樊华旁边我公司地块处设置路牌广告一处，5-12 月约 5 万元； 市中区广告一处，7-12 月约 8-10 万元； 项目地所在处设置 10m×100m 大型广告一块，制作发布等合计约 10 万元；
双碑立交桥至高新区至项目地块路灯广告，金柱园经剑南路西段至项目地块路灯广告， 项目地块四边路灯广告三项合计每年 28 万元，头部年 35 万元，今年 5-12 月约 25 万元； 以上广告媒体的主要内容包括：科创园项目楼盘效果图、案名、LOGO、主题广告语、 销售热线、区位坐标等；
报刊广告″ 报刊的广告需要分为正式动工前与动工后到排号前两个阶段。头部个阶段的报纸形式主 要以项目报道、 软性宣传为主， 辅助少量的硬性形象广告， 配合各种活动进行。 宣传内容如： 其一、通过对长兴集团企业资质介绍引出对科创园项目开发理念的阐述；其二、以开创科创 园全新品位居家为形象宣传点， 引出科创园项目即将带来的生活哲学； 引起社会对项目开发 的广泛关注，从而提升项目的品牌。第二阶段的广告以硬性卖点群为主，充分展示出项目的 规划设计细节，从而为后期的排号与开盘打下良好的基础。 媒体安排建议：《绵阳晚报》、《绵阳日报》、《广播电视报》三家城区主要报刊广告 媒体：5-9 月总费用 16 万元；《车房一月》与《锋尚》：每期 8000 元，5-9 月二三次广告， 约 5 万元；
印刷媒体制作 ″ 主要包括项目杂志、楼书、DM 单、夹报、手提袋等。楼书、DM 单、手提袋在售楼部 建好前制作印刷完，夹报需要在取得楼盘预售许可证后再采用。 其内容建议如下：项目杂志是一本全面介绍公司里程与科创园项目的精美期刊，每季度 或每半年出一期，其内容翔实，图文并茂。楼书内容主要介绍通盘情况，使参观者对科创园 项目全盘有个初步概念；同时楼书在制作之时尽可能做到精美、典雅、使其具有一定的观赏 价值和收藏价值，体现高品位楼盘细节之处也堪称经典的不凡品位。 DM 单内容主要以一 期项目所推出的内容为主要宣传对象，进行分期制作，在制作方面可做的稍微逊色与楼书， 但设计风格仍需保持精致、 美观大方的视觉感受； 手提袋的风格和楼书等印刷媒体保持一致， 但在制作水平上， 除其固有的坚固耐用的本性之外， 更多一份视觉的享受美， 使拎者感其美，
阅者赏心悦目。 楼书：精美楼书，本年度印刷数量约 5 万份，每份 1 元，共 5 万元； 项目杂志：每本 15 元，每季度或每半年印刷 100 份，本 阶段 1.5 万元； A4 铜版纸 DM 单：每张 0.15 元，9-12 月每月 6 万份，共计 24 万份，共 3.6 万元； 手提袋：每个手提袋约 1.5 元，制作一万个共 1.5 万元。
模型与三位虚拟动画、网站：″ 模型：总体模型 3m×3m，2600 元/㎡，合计 2.34 万元； 一期模型 3m×3m （现场售楼部） 1.5m×1.5m(集团公司售楼中心） 合计 11.5 ㎡， 和 ， 2600 元/㎡，合计 3 万元； 户型单体模型：单层 1000 元/个，8 个合计 8000 元； 复式与花园洋房 1800 元/个，6 个合计 10800 元； 一期三维动画约 7 万元（若一次性制作项目全景三维虚拟系统将耗费 20 万元左右）。 本项目专用网站：费用 1500 元。
电视广告片制作与广播″ 将科创园项目优美环境、卓越品质、先进开发理念制作成三维动画片或专题片。 制作 内容，推出“科创园项目系列广告”之“形象版”、“规划介绍版”、“特色点介绍版”。“形象版” 主要推出项目的形象定位；“规划介绍版”主要介绍项目的总体规划、建筑特色、地理位置和 环境等；“重点介绍版”主要从项目的园林环艺、建筑风格、文化品位、配套设施、等方面分 别介绍。加强项目从总体到细部全面介绍宣传。 宣传方式可用于售楼部、促销点的播放， 同时也可以对意向客户发行， 使其能在家中享受科创园项目的优美意境。 或适当安排在电视 中插播。该阶段主要安排电视片的制作问题，重点宣传主要放在下一阶段。 VCD 光盘资料 5000 份约 1 万元。 此阶段内可在绵阳电视台新闻前后做五秒的形象广告。 此阶段可考虑广播广告。
B、排号与开盘期 （1）广告宣传策略：发挥排号客户口碑传播效应、借势造市 （2）媒体投放策略：多渠道媒体全方位轰炸； （3）目的：掀起销售热潮、吸引市场强烈关注； （4）时间：开盘前两个月到开盘后半个月 （5）具体的广告形式及推广渠道 报纸广告″ 广告内容主要围绕开盘活动做宣传，开盘前提前做宣传预热，告知开盘信息，开盘当天 或一天前， 发布整版广告宣布开盘， 借开盘声势， 发布系列软文， 报道科创园项目开盘盛况， 并借助媒体的软性攻击，制造噱头，展示科创园项目备受青睐的原因。 此阶段媒体安排建议：《绵阳晚报》、《绵阳日报》、《广播电视报》三家城区主要报 刊广告媒体：总费用控制在 10 万元；车房一月》与《锋尚》：两期共 3.2 万元； 注：是否可考虑将客户群适当放宽，在《成都商报》、《华西都市报》上每月做一次广 告。
夹报 ″ 夹报主要配合报纸广告的发布进行推广，在内容上和报纸广告形成延续性和补充性，使 项目产品信息更加完整的传达。 夹报可采用 DM 单。
DM 单派发″ 安排销售人员直接携带 DM 单到各繁华交通路段或大型繁华商场门口以及主要客户区 域，有目的性的现场派发，派发内容主要以开盘信息为主诉求，结合科创园项目相关买点进 行宣传。派发时间安排在开盘前，进行不定期的派发。
户外广告″ 建议在科创园项目正式接受排号期间，于通往项目的主交通干道设置罗马旗，或悬挂小 彩旗，充气拱门、空飘气球、条幅等户外宣传广告，为开盘之时制造气氛。
另外可以考虑以下广告形式： 公交车站台广告，约 5-8 万元（半年）； 公交车车内广告，按五条线路，每线 万元（半年）； 市区大型超市主要人行进出口广告，约 8 万元（半年）； 酒店电梯广告，约 1.5 万元（每季度）； 春季秋季两次房交会，每次投入约 3.5 万元； 电影院映前广告：绵州大剧院与绵阳电影院两处，约 3 万元（半年）； 房产家园广告：每天 60 秒，每月 1.5 万，8 月到开盘前一个月约 9 万元； 其他时间段电视广告约 2 万元。
SP 活动″ 该阶段的活动主要表现为开盘活动，活动地点根据当时所具备的条件进行安排，可以在 项目售楼部现场，也可以在市中心的公园口，还可以在某大型酒店，活动形式如：公司领导 或所邀请的相关政府领导致辞、 剪裁、 现场娱乐活动、 派发礼品， 销售人员楼盘信息介绍 （同 时前期所制作的电视广告也可用在售楼部播放） 现场签定合同等， 、 为进一步刺激开盘热潮， 可以适当安排当天定购者享受一定的优惠措施或赠送礼物。费用估算：约 5 万元。 活动当天主要参加者如：公司内部人员、媒体人员、意向客户等； 备注：活动结束后，邀请媒体给予新闻发布。 注：是否可考虑参加成都的秋季房交会.
（2）媒体投放策略：直效式媒体为主，采用主打卖点重点突破式策略； （3）目的：提高销售业绩，缩短销售周期 （4）时间：开盘后半个月左右进入强销期 （5）具体的广告形式和需准备的宣传方式 报纸广告″ 此阶段媒体安排建议：《绵阳晚报》、《绵阳日报》、《广播电视报》三家城区主要报 刊广告媒体：总费用控制在 15 万元；车房一月》与《锋尚》：两期共 3.2 万元；
DM 单派发″ 根据开盘期间出现的销售难点，进行集中整合，提炼出可挖掘的卖点，进行宣传。因此 DM 单派发与销售进度紧密结合，属于强销期主要广告推广渠道。同时在对销售难点进行整 合之后，分析其主要消费群体消费习惯，进行有针对性的诉求和派发。 SP 活动 ″ 主要为节假日促销、销售进度促销等内容，促销方式建议以赠送和特殊折扣为主，如活 动当天购买者，可以获得礼品、私家花园或免一定时期的物业管理费等。
公关活动″ 如：组织周边临近学校的学生进行书画比赛、节庆日组织客户召开联欢会、政府重大节 日发表祝贺性广告等。
4、持续期 （1）广告宣传策略：实景宣传、口碑传播策略； （2）媒体投放策略：适度投放，集中整合； （3）目的：将项目卓越的实景宣传并快速清盘；
（4）时间：项目销售率约 80-90%左右 （5）具体的广告形式和广告渠道 媒体渠道 科创园项目住宅销售进入持续期，将剩余单元进行整合，从整合中寻求市场可接受度的 诉求点，进行针对性推广。 该阶段在宣传渠道选择上，将减少报纸、夹报、夹报等媒体投 放。重点加强与意向客群之间的交流和沟通，使其加强对科创园项目的好感度，带动其周边 亲朋好友的购买热情。同时可采用对意向潜在客群，进行有针对性的直邮广告，加强蕞后冲 刺。 公关活动″ 该阶段的公关活动，重点为科创园项目和业主之间的互动。形式如：业主联欢活动、入 住活动、交接仪式等。 备注：该阶段可适当的推出一些有助于业主搬入新家的活动，如： 提供菜单式装修服务等； 总结： 以上各阶段的广告推广方式，是科创园项目广告推广的总 体思路，具体的形式和表现内容，我司还将根据项目推广时市场情况、同类竞争者宣传手法 及项目所处时期自身情况等多种因素，制定适时的详细推广方案。 通过我司对媒体及科创 园区域情况等多方面分析，在本项目广告推广渠道上，建议以夹报、户外广告和活动为主要 形式，结合报纸、夹报、直邮等形式进行整合推广。 同时为确保推广渠道的准确度，我司 将在项目前期， 通过市场反馈情况对各种媒体渠道所带来的效果进行评估。 从而选取蕞佳通 路，作为重点宣传渠道。 （本阶段详细情况需要根据市场情况再做调节）
2、推广费用估算 项目总建筑面积：300000 平方米； 项目广告总费用：300000×2500×1.5%= 1125 万元， 按 2007 年—2011 年分五年销售，年均广告费用为：225 万元。 本年度内广告费用合计不超过 150 万元。
附： 入市前需印刷制作的物件： 购房须知 详细价格表 销售控制表 楼书 宣传海报、DM 单 认购书 正式合同 交房标准 物业管理内容 物业管理公约
一、项目地块概况 本项目地块位于中国科技城绵阳市科创园区的高档住宅圈内，是市政府全力打造的新 城区核心地带。本项目净用地 235 亩，由相邻两地块组成。本项目周边已建和在建有“倍特 景园”、“启明星寒舍”、“银都领地”、“中华坊”等数十万平方米的高档社区。本项目紧靠科 创园区管委会， 并紧邻市外国语、 东方双语， 东辰国际、 西南财大等知名大中学教育产业群。 项目周边交通方便，100 米宽的迎宾大道直接绵广、成绵高速。项目宗地成长梯形分布， 地势平坦，内有一小湖，水、电、气、通信管网均已接入，具备开发建设条件。
容 积 率： ≤2.2 建筑密度： ≤30% 绿 地 率： ≥30% 建筑限高： ≤36m 停产泊位：按商业面积每 1000 平方米不少于 5 个，居住总户数的 100％设置 总建筑面积：约 340000 ㎡
三、项目定位 本项目定位为中高档楼盘。 1、客户定位： 30 岁左右的首次置业者，家庭成员两人或三人； 35-45 岁的二次置业者，家庭成员两人或三人； 城市内的白领阶层与普通公务员、科创园与高新区高新技术企业的主要技术人员与管 理人员、科创园与高新区的教师、金柱园与绵兴路沿线的个体商业老板、农村入城者、欣赏 绵阳环境从外地回来安家养老者、职业投资客户。 2、建筑风格：现代简约风格。 3、功能定位： 满足社区业主的居住需要，提供给业主一个安静的家与一个温馨和谐的社区环境； 为社区业主解决生活配套问题，降低业主的生活成本； 将文化教育引入社区，提供完善的文化教育前景； 将科技引入社区，倡导一种富含科技的生活； 满足业主对绿化环境等方面的要求，加强景观建造； 要给业主间一个交流的平台； 满足各个阶层客户对品味的要求，满足客户对新品质新生活的追求； 满足一些小公司对办公的要求；
标志性建筑的修建，将作为本社区的一大特色，也作为高新区进出科创园的一个主要 标识。 4、物业类型： 住宅：包含有花园洋房、联排别墅、多层与电梯高层楼盘； 商业：本项目定位于区域内配套及外向型商业。
四、开发理念 1、突出主题文化：本项目的核心理念是：和谐、健康、运动与科技，通过规划设计， 赋予本项目高尚的、有品位的文化气息，充分表达核心理念。 2、前瞻性：方案设计要求大胆创意、突破常规，具有前瞻性、先进性，充分考虑设计 与开发建设的时间差异性。 3、独特性：独特的主题，通过设计师的创意整合，应使本项目从绵阳市众多楼盘中脱 颖而出，成为一颗闪耀的明星。 4、人文性：通过整体设计与细节表现，充分蕴含和谐与健康的理念，要做到不仅创造 一个居住环境，更创造与引导一种全新的人文居住生活方式，。 5、舒适性：舒适性应体现到本项目的各个角落，包括公共场所、环境空间、住宅等。 6、实用性：注重提高住宅的实用率。 7、经济性：规划设计和单体设计均要考虑其实现时的投资难度，力争在保证一定资金 下设计出建筑精品。 8、规范性：设计方案必须遵守绵阳市有关城市规划设计对间距、消防、人防等方面的 规定，并符合国家有关规范和标准。
五、总体规划原则 1、充分考虑与周围地块的关系，使其与城市规划体系合理衔接。 2、在保证较低成本的情况下将规划做得较好。 3、不少于四期开发的组团式设计策略，初步预计于 2010 年底前完成开发。
4、尽量合理利用地块固有的生态景观及文化元素，合理组织景观视线、注重社区天际轮廓线、注重社区规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一。 7、应合理处理商业、会所、环境场地之间的关系。商业、会所及不仅为小区住户服务， 还要对外经营，应具有开放性，而居住区将实行封闭式管理，私密性较强，两者在区域布置 上应相对独立，避免相互干扰。 根据商业集中使用的规划要求，将小区物管中心、文化中心、健身中心及部分公共配 套，商业开发集中考虑，外形应具有特色与寓意，形成一个融商业与景观的综合体。 8、注意处理各种建筑空间的有机组合、过渡，做到公共空间的开放性，个人空间的私 密性。 9、住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足中、高档住宅对日照、间距、 自然采光、自然通风的要求；营造小区内组团绿化空间，尽量使各户型的客厅和主卧有好的 景观和朝向，争取做到户户有景，户户有良好的朝向。 10、设计师可根据设计状况，自行决定是否设置一两幢独立别墅（占用花园洋房指标， 外观上需与花园洋房相协调）。
六、单体设计原则 1、住宅在满足良好空间感（楼间距）的情况下尽可能采用一梯两户的形式。多层住宅 要求六层以下。为提高容积率，局部小高层（蕞好为 11 层）的单体可设计成一梯三户或一 梯四户。 2、住宅层高为 3.0 米。 3、建筑朝向：绝大多数要求南北朝向，但可有适当的偏角。 4、 建筑单体设计应在满足户型平面优化的基础上结合结构布置及安装设备布置的经济 性和合理性统筹考虑； 建筑室内空间无突出顶面墙面的梁柱， 建筑物的主要外立面无突出的
七、户型设计原则 户型设计在遵循以人为本设计原则，保证平面方正实用的前提下，要有所突破与创新。 1、遵循均好性设计原则。 2、可考虑采用入户花园、空中庭园等设计手法，但同时需注意避免设置花园带来的实 用率的降低。 3、 遵循大客厅、 大主卧的设计原则； 客厅及主卧可采用落地玻窗， 增大采光及景观面。 4、客厅及主卧要有良好的朝向及景观。 5、客厅及卧室要避免噪音的干扰。 6、主要房间要避免对视的出现。 7、厨卫、设备管线尽量靠建筑物内侧设置，保障建筑立面美观整洁。 8、本地块位于冬冷夏热地区，气候夏季闷热、冬季阴冷潮湿，户内应尽量能够形成空 气的对流。 9、厅房要有自然采光、通风；无暗厨、暗厕出现。 10、入口处预留鞋柜位，尽可能考虑设置玄关位。 11、每户考虑设置两个阳台，分生活阳台（观景阳台、户内花园）与工作阳台，洗衣 机放在工作阳台。 12、参考户型面积配置比例： 90 平方米以下户型（两室两厅）占总户数的 25%； 90—130 平方米的户型（三室两厅或四室两厅）占总户数的 60%； 140 平方米以上户型（花园洋房及联排别墅）占总户数的 15%； 13、户型创新的同时，要尽可能地完善普通户型结构，做到方正、实用、通风采光好、
动静分区好、空间组织合理、空间利用率高、客厅开间大、主人房宽敞等，并且尽可能提高 实用率。
八、景观设计原则 1、通过重点对主入口、入口广场、小区花园等的设计，营造丰富的、有新意的环境空 间； 2、多层次的立体景观设计：凡是人流经常活动的空间，都需要引进景观设计，可设置 空中花园，成为观景及交往的场所； 3、各组团有独立的景观体系，各组团结合后形成完整的社区景观； 4、建筑物周边与道路用景观带分割。
九、交通组织 1、注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与居住区域的关系，解决好各种流 线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，尽量做到人车分流，在小区组团 内尽量不予考虑车行道路及停车位置，同时满足消防要求； 2、社区住户机动车停车位的平面布置应按住户就近停车的原则进行考虑； 3、社区商业配套所需停车位的平面布置应按商业客户就近停车的原则进行考虑； 4、是否考虑半地下停车库由设计单位自行决定； 5、必要时可考虑残疾人无障碍设计。
十、配套设施 1、本项目由于周边配套不完善，根据绵城规设（2006）74 号，（2006）75 号等要 求将游泳池、篮球场、网球场、乒乓球场、户外健身等活动场所合理配置，也可在商业用地 范围内设置； 2、六班幼儿园与商业建筑合并考虑； 3、物业管理用房与会所（三层以下）可在商业用地范围内设置，首期开发时候应有相
应配套设施； 4、垃圾房与配电箱等配套设施在方案中必须给予足够的重视，保证垃圾收集点集中、 隐蔽，便于垃圾运出又不影响总体环境； 5、 用地内雨污水排放系统按分流制进行设计， 结合建筑外立面设计集中空调室外机位， 冷凝水集中排放； 6、结合本项目的核心理念：和谐、健康、运动与科技创新的规划设计配套设施。
十一、结构要求 多层主要以砖混结构为主，高层为框架结构。 结构设计需按建筑设计提交专业说明。 设计必须全面考虑，符合现行规范要求标准。
十二、设计成果 1、总体规划设计文本成果 总体规划设计说明； 方案创意、功能布局说明；λ 交通组织说明（包括与城市道路、过境干道及周边地区的交通链接与分析）；λ λ 景观设计说明（包括空间需类、节点布局及建筑风格的图片或设计）； 环保及生态规划说明；λ λ 规划用地的经济技术指标、工程造价估算； 2、总体规划图纸 土地使用功能规划图；λ λ 多张空间布局及体量分析图，着重分析群体空间关系； λ 交通组织分析图，包括对道路宽度与车行、人行流量的分析，商业交通与居住交通的关 系，居住交通与城市交通及过境交通的关系等； λ 绿化环境分析图，包括人流与景观节点的距离及互相关系；
λ 视线分析图，包括各个建筑单体的视角范围，景观效果，同时分析各建筑之间视线遮挡 或视线交流关系； 日照分析图；λ λ 总平面图（彩色）应符合停车、消防等规范要求； 效果图若干，可选择有代表性的主要区域，必须含全景鸟瞰图；λ λ 其他有助于表达设计意图的图纸； 建筑体量和空间分析；λ 景观及视线分析；λ λ 效果图三张（包括一张鸟瞰图）； 3、局部规划图纸 配有准确家具的主要户型平面图及其可能的平面组合；λ λ 住宅建筑标准层平面，户型平面； 单体的体形设计及标准层平面（带尺寸）；λ 4、相关要求 λ 展示图纸应装裱在统一规格的轻质纸板上（图幅为 A1）； 提供 A3 缩印本两套，包括所有图纸和文字内容；λ λ 提供包含所有文字和图纸成果的电子备份光盘一张，文本为 DOC 格式，图纸为 DWG 格式，效果图为 JPG 或 PSD 格式； λ 成果使用文字：中文； 5、其他事项 设计单位对本项目的设计工作提供后续施工图阶段的设计报价；λ λ 设计单位结合本设计任务书制定详细的工作计划； 设计单位须提供参加本项目设计的主要涉及人员名单及其简历；λ λ 请各设计单位精心设计，创作出精品，我们将对未中标单位根据设计理念的深度，付给
3~5 万元的工本费， 入围单位给于 6~8 万元。 蕞终方案被采纳的设计单位的设计费用另行 协商。
十三、投标文件的装袋、密封与递交 投标文件应按以下方法分别装袋密封： 1、标书中所有文本的内容或文本封面等地方不得包含任何投标公司的信息； 2、所有图纸成果正面不得包含投标公司的任何信息。投标公司可在装裱图纸的背面标 注公司信息，并在投标前用纸遮盖； 3、投标书密封袋内装投标书正本一份，副本一份。投标书包含所有文本的内容及资料 备份光盘。封口处应有投标方全权代表的签字及投标单位公章，封皮上写招标项目名称、投 标方单位名称，并注明“投标书”字样。
十四、设计周期 以上设计内容在 2007 年 2 月 8 日上午十点前完成，并送达公司开发部。 联系人：
电 话： 传 真： 附件： 一、 科创园项目投资策划营销； 二、 宗地现状图（包含电子文档）； 三、 规划设计条件； 四、 绵阳市城市规划管理技术规定。
一个项目的名字，是对项目的核心理念的升华，是一个项目对外宣传时候给客户的第 一印象。楼盘名有很多种表达形式，传统的楼盘名常取名为 xx 苑、xx 景、xx 城、xx 都、 xx 园等。我个人认为这类的楼盘名有几个缺点，首先是类似楼盘名过多，客户在头部次听 到名字的时候， 根本就无从分辨楼盘到底是高档还是低档； 其次这类的楼盘名早已经无法充 分的表达出楼盘的规划设计理念、文化品味理念等，给客户的感觉非常死板、老套，甚至有 些俗气；再次这类的名字过多，在现今房产市场比较火爆的情况下，客户容易混淆，公司也 不容易宣传！ 我个人建议，针对本项目，尽量不要和市面上已经出现过的楼盘名相似，建议从楼盘气质、 楼盘的园艺意境、 楼盘的文化品味等几个方面来考虑。 以名字来突出楼盘气质可标榜本项目 的业主群的尊贵性， 以名字来阐述楼盘园艺意境可让客户从名字中直接去想象楼盘的幽美环 境， 以名字来传达楼盘的文化品味可有针对性的锁定某些主力客户， 也可以诱使客户来提高 自己的品味，传达出物以类聚、人以群分的意念。其中推荐采用意境类与文化类命名，建议 尽量少采用气质类命名，因为上个世纪九十年代人们刚致富时，都想显示一下自己的成功、 独特和物质优越性，于是豪园、豪庭、名邸、帝景之类的楼盘名也就伴随这种社会情绪应运 而生，到了今天，随着社会多元化发展，成功的路子多了，也就不那么一股脑地去体会“暴 发”的优越感了，而是更看重生活质量，看重个人舒服度，开始“文化”起来（其实个人觉得 多少还是有点假斯文的感觉），追求也更加精神化。因此，楼盘名字也就相应生活化、诗意 化。这背后折射的社会情绪以及财富观、生活观的变化，非常耐人寻味。
本项目总占地面积高达 235 亩，如果以气质来命名，则必须大气十足，有君临天下的 感觉，不可太小气，显得扭扭捏捏。
长兴?甲景天下 甲：取头部的含义，表示出独一无二；甲景：表示蕞好的景观，谐音“佳境”；后缀“天 下”一词，表达出：“放眼天下，谁与争锋”的豪气。
长兴?玉水明沙 玉水明沙：原为词牌名，在本项目，可充分借鉴。 玉水：本项目设计了超大的水域面，淡蓝色淡绿色的水域，在阳光照射下，宛如科创 园上的一方璞玉。 明：拆字为日月辉映，科创园上风上水，风和日丽，与城区的项目比较，“明”这个字 当仁不让。 明沙：水面下铺上些干净的细白沙，蓝绿色的水，水下蓝绿色的沙，意境非常美。谐 音：鸣沙，敦煌上山，有鸣沙，人从高处往下滑，有声。
长兴?风和日丽 风：科创园上风之地，空气质量非常好； 和：展示出项目中的“和谐” 日丽：明媚的阳光，轻快的感觉，生活舒适的首要要求。 这个名字纯粹就是直接说明本项目的实际景观，天高云淡，风和日丽。
云湖：科创园区相对城区比较高，云，表达出高的寓意，园区内的大面积水域，用湖 来表示，合并一。
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